Ипотечный пузырь: есть или все-таки нет?
Источник (полная версия статьи)
Расспросили экспертов рынка недвижимости о том, не грозит ли ему обвал из-за слишком доступной ипотеки.
Доступная ипотека: в чем проблема
Появление в 2020 году льготной ипотеки серьезно изменило российский рынок недвижимости. Антикризисная мера поддержки сделала жилье доступным как никогда. Неудивительно, что темпы кредитования с тех пор росли как на дрожжах.
ДЛЯ СПРАВКИ
Только в сентябре 2023 года банки выдали льготной ипотеки на рекордную сумму 652 млрд рублей. Это максимальный результат за весь период действия программ с господдержкой.
С одной стороны, субсидии — это прекрасно: льготная ипотека стимулирует строительный рынок, миллионы семей решают свои жилищные проблемы (что, кстати, положительно влияет на демографическую ситуацию в стране), да и ВВП растет. И цены растут вместе с ним.
Но есть и обратная сторона: ипотека с господдержкой особо привлекательна для двух типов заемщиков: тех, кто не знает, куда еще вложить свои накопления на фоне инфляции, и тех, чьи доходы резко выросли с началом СВО, — это, например, сотрудники оборонного комплекса. В особенности это влияет на ситуацию в регионах, и более всего — в небольших областных центрах и городах, где есть промышленность, связанная с оборонкой.
Кроме того, льготные программы распространяются только на новостройки, что создает существенный (до 20%) дисбаланс цен между первичным и вторичным жильем, в которое новостройка превращается почти сразу после сдачи.
Это классическая схема ипотечного пузыря: цены на субсидируемое жилье (новостройки) растут, а их ликвидность — возможность для банка продать залог по сопоставимой с размером кредита цене — падает.
Если тем, кто недавно взял ипотеку, потому что вдруг повысили зарплату или пропадают накопления, потом станет трудно платить по счетам, и это приобретет относительно массовый характер, рынок недвижимости резко сдуется.
Причиной может стать дальнейшее падение курса рубля, когда оставшихся денег не будет хватать на базовые потребности, или падение доходов из-за снижения финансовых вливаний в отдельные отрасли промышленности. Да мало ли что еще может случиться.
При таком развитии событий покупательная способность населения резко упадет, еще больше снизится стоимость вторичной недвижимости, и банки не смогут вернуть даже часть выданных денег за счет продажи залоговых квартир.
При массовом вбросе «постпузырного» жилья в продажу происходит сначала обвал ипотечного рынка, потом всего рынка недвижимости, а там рукой подать и до полноценного финансового кризиса. Именно такая история произошла в США в 2007 году.
Доступность ипотечных госпрограмм и нововведения самих девелоперов вроде нулевой ипотеки в последние годы не раз заставляли вспомнить о пузыре.
Центробанк, казалось бы, в этой ситуации не дремлет: опасные веяния пресекаются, первоначальный взнос по льготной ипотеке подняли (что несколько повышает качество выдаваемых кредитов), ключевая ставка растет.
После того как 27 октября ее вновь увеличили, уже до 15%, экономисты и чиновники заговорили о том, что господдержку пора сворачивать. Но даже если льготные программы не продлят в 2024 году, потенциально проблемных кредитов уже выдано достаточно, чтобы рынок в случае чего сильно тряхнуло.
Мы поговорили с экспертами, чтобы узнать, какой они видят сложившуюся ситуацию: грозит ли нам пузырь, чего все-таки добивается Центробанк и что вообще происходит на рынке.
Евгений Ткачев, эксперт по инвестициям в недвижимость юга России:
— Ипотечный пузырь в том смысле, что заемщики не смогут обслуживать взятые кредиты, все-таки может возникнуть на рынке, если ипотека без первоначального взноса вкупе с субсидиями от застройщика приобретут массовый характер.
Здесь я отчетливо вижу диссонанс. С одной стороны, банки хотят повысить благонадежность клиентов, увеличивая первоначальный взнос. А с другой — по-прежнему есть возможность купить квартиру или без первоначального взноса, или с частичным взносом от застройщика.
Доля нераспроданного жилья на первичном рынке — от 40 до 70%. Можно ли говорить о затоваренности — одном из признаков скорого взрыва пузыря?
— Не понимаю, о каком затоваривании рынка постоянно говорят. Возьмем третий по величине рынок в России — Краснодарский край. Темпы продаж у застройщиков от месяца к месяцу стабильные. Доля нераспроданных лотов в сданных домах составляет от 2 до 0,3% в зависимости от проекта и застройщика.
По курортным городам спрос стабильно превышает предложение, особенно если мы говорим про сегмент комфорт. И по-прежнему большая доля покупателей недвижимости — это люди, планирующие переезд на юг.