Строительство отелей, гостиниц и сервисных апартаментов на Кубани переживает сейчас свой ренессанс со стороны предложения. Девелоперы все более активно возводят данные объекты туристической инфраструктуры в курортных городах черноморского побережья Краснодарского края. Так, по официальным данным, которые приводит «Коммерсантъ», в Краснодарском крае в этом и следующем году планируют построить 48 отелей стоимостью почти 500 млрд руб. В основном речь идет о четырех- и пятизвездных гостиницах.
Поэтому возникает ощущение, что инвестирование в такого рода объекты — очень прибыльная идея. А если верить рекламе у застройщиков, в год чистыми можно зарабатывать от 1,6 до 2 млн рублей. Однако сказать, что продажи этого вида недвижимости бьют рекорды — мы не можем.
Сейчас покупка апартаментов в ипотеку со ставкой 16–19% не слишком воодушевляет инвесторов. А покупка за наличные носит скорее частный характер, нежели массовое инвестирование. Те, кто верят в эти высокие доходности — покупают апартаменты и гостиничные номера. Но таких покупателей на рынке немного. Давайте разбираться, почему.
Что такое рынок коммерческой недвижимости?
Рынок коммерческой недвижимости — это сфера, в которой происходит покупка, продажа и аренда объектов для ведения бизнеса. К нему относятся офисные помещения, торговые площади, склады, гостиницы, рестораны и другие здания, которые используются с целью получения прибыли.
Курортный коммерческий рынок имеет свои особенности. Он включает различные виды недвижимости, расположенные в курортных зонах: отели, санатории, кафе и развлекательные заведения. Этот рынок характеризуется сезонностью спроса, что может влиять на стоимость аренды и продажи объектов. Также важно учитывать специфику региона, его туристическую привлекательность и инфраструктуру.
Сегодня здесь существует два направления — реновация и редевелопмент старых гостевых домов и санаториев и строительство отелей с нуля. Это совершенно два разных подхода. Реновация советского наследия — это прежде всего более выгодная локация среди взрослых деревьев, вблизи моря, с хорошими видовыми характеристиками, но земельный участок будет ограничен. В качестве примеров можно привести Сочи. Там объекты наследия СССР – имеют свой эксклюзив. Вот некоторые примеры: Гостиница СССР — теперь отель Моне, санаторий Волна, Санаторий Красношевского — Рэдиссон коллекшн.
Строительство нового объекта с нуля — это реализация современных концепций, где формат реализации зачастую будет ограничен фантазией архитекторов и маркетологов. В Качестве примера можно взять Анапу. Гостиничный комплекс «Корсаков», Гостиничный комплекс «Мореград», инвестиционный отель «Морелло» круглогодичный курорт «Лучи», и т. д. Это современные концепции, включающие в себя все возможные инновационные решения на сегодняшний день.
Согласно нашей аналитике, бизнесу одинаково интересно и строительство новых объектов, и редевелопмент объектов наследия СССР. Более крупный бизнес, на наш взгляд, будет стремиться создать что-то более масштабное и заключать грандиозные инвестпроекты. Яркий пример — «Новая Анапа»
Еще одна особенность: рынок коммерческой недвижимости — это больше про цифры, а не про эмоции. Если обычным людям нужно жилье: качественное, красивое, для жизни и семьи — и этим можно манипулировать, то на рынок коммерческой недвижимости приходит подготовленный инвестор.
Подводные камни рынка курортной коммерческой недвижимости
Интерес девелоперов растет в этом сегменте с 2020 года, и в 2022 году этот тренд начал усиливаться, под влиянием прямых факторов, указывающих на развитие внутреннего туризма. Именно с ростом интереса к данному сегменту рынка возникло понятие сервисные апартаменты, строительство и реализация которых сейчас активно реализуются застройщиками.
Однако здесь мы отчетливо видим, что менеджеры отделов продаж застройщика не являются экспертами в этой сфере. У наших застройщиков накоплен большой опыт продаж новостроек, в льготную ипотеку, и почти полностью отсутствует компетенция в продажах апартаментов и гостиничных номеров. Менеджер по продаже апартаментов должен обладать экономическими знаниями, знаниями специфики гостиничного рынка, и опытом в продажах. Это совсем другая компетенция нежели продажа новостройки. Таких специалистов сейчас единицы, и их надо готовить, иначе девелоперы могут столкнуться с кризисом продаж, или с волной возмущения от инвесторов после неполучения обещанной доходности.
Сейчас застройщики пытаются привлекать сверхдоходностями, но рынок скорее не согласен с расчетами, которые предлагает застройщик. Эксперты из управляющих компаний, и туристической сферы уже отмечают, что есть преценденты, когда клиенты, купившие лот у застройщика — предъявляли претензии к управляющей компании относительно загрузки и прибыли. И ссылались на рекламные буклеты застройщиков при продаже апартаментов.
Почему возникает такая ситуация?
Все просто. Рынок управления курортной недвижимостью в России только формируется. Поэтому большинство данных застройщиков о доходах — это прогнозы и ожидания, а не десятилетний опыт управления и стратегический анализ.
Несмотря на высокую ключевую ставку и падение спроса ставку девелоперы продолжают заключать инвестиционные соглашения на реализацию объектов туристической инфраструктуры на территории городов курортов.
Не исключаем, что в скором времени появится более выраженная кластеризацию в форматах и классах недвижимости, а также распределение туристических потоков в зависимости от ценности и стоимости отдыха в том или ином городе-курорте Краснодарского края.
Можно ли инвестировать, когда окупится и куда?
Инвестировать можно, но со сторонними расчетами и умом. Нельзя полагаться только на рекламный буклет от застройщика. С точки зрения комплексного освоения территории при строительстве сервисных апартаментов — прежде всего спросом будут пользоваться объекты имеющие три и более бассейна, крытые спортивные площадки, детские площадки в тени деревьев, т. е. способные удовлетворить потребность отдыхающих, и предоставить им возможность разнообразного отдыха. Мы советуем обращать внимание именно на них.
Но с окупаемостью даже там придется подождать. Идеальным сроком окупаемости инвестиции в недвижимость ранее являлся промежуток времени — до 10 лет. Но в связи с высоким темпом роста стоимости недвижимости и сопутствующих процессов, сейчас этот срок увеличился до 13–15 лет. При этом в маркетинге от продавца (девелопера) для стимулирования продаж, к доходности еще прибавляется капитализация, что на мой взгляд не совсем корректно.
На наш взгляд, только примерно начиная с 2030 года уже можно будет говорить о новых реальных сроках окупаемости объектов, купленных с 2022 года. Тогда появятся не прогнозы, а объективные данные.
Какой итог?
Юг будет являться локомотивом для инвестиций в развитие туристической инфраструктуры и создания круглогодичных морских курортов, что приведет к строительству апартаментов и гостиничных комплексов в новых локациях. Например — уже появились интересные апартаменты в ст. Голубицкой «Море тут», жилой комплекс «Лермонтов» в Тамани.
Если говорить про Краснодарский край — основные точки притяжения туристов у нас — это море. В силу того, что земельный банк под строительство туристических и жилых объектов с каждым годом сокращается, девелоперы будут стремиться уходить в более дорогие сегменты, чтобы увеличивать маржинальность своих проектов.
Очень перспективно выглядят следующие локации — «Кубанское Приазовье» (Темрюк, Ейск, Приморско-Ахтарск), и Туапсинский район. Пусть море работает на вас!