Что будет, если повысят первый взнос для льготной ипотеки?

Глава Центрального Банка России Эльвира Набиуллина выразила опасения относительно возможного перегрева на российском рынке ипотеки и поддержала идею дальнейшего увеличения минимального первоначального взноса для льготной ипотеки.

В сентябре текущего года правительство России уже повысило этот показатель для ряда программ льготной ипотеки, ограничивая размер кредита поддержкой государства на уровне 80% от стоимости жилья. Таким образом, обязательный первоначальный взнос должен составлять не менее 20% от стоимости недвижимости.

Эти изменения затронули ипотеку на приобретение новостроек, а также программы «Семейная», «Сельская», «Дальневосточная» и для работников IT-сферы, где ранее минимальный взнос составлял 10–15% от стоимости жилья.

В то же время, условия по размеру первоначального взноса для жителей Донецкой и Луганской республик, а также Херсонской и Запорожской областей остались тогда без изменений, и в настоящее время составляют 10% от стоимости жилья.

Зачем повышать ПВ?

Сейчас многие люди обратили внимание на возможность и легкость получения льготных ипотек. Они активно пользуются программами, покупая по несколько объектов недвижимости в год, что вызывает запредельную активность на рынке.

Эту активность и хочет замедлить регулятор, чтобы не допустить дальнейшего роста стоимости.

Повышение минимального первоначального взноса по льготной ипотеке даже на 5 процентных пунктов, согласно анализу «РИА Новостей», может отложить выход на сделку на рынке жилья вплоть до года, а также снизить спрос на покупку новостроек на 5–10%.

Давайте разберемся, как это работает на примере нескольких объектов первичного рынка на Юге России

1. Однокомнатная квартира в Анапе

Цена: 8,5 млн рублей.

Площадь: 39.2 кв. метров.

Первоначальный взнос 20%: 1 700 000 рублей.

В этом примере семье со средним доходом от 80 до 120 тыс. рублей в месяц, планирующему приобрести данное жилье в ипотеку, потребуется два месяца или более месяцев, чтобы без голодовок и резкого отказа от необходимых вещей отложить 1% первоначального взноса.

2. Однокомнатная квартира в северо-восточной части Краснодара

Цена: 4,2 млн рублей.

Площадь: 38.5 кв. метров.

Первоначальный взнос 20%: 840 000 рублей.

Если мы возьмем ту же семью со средним доходом от 80 до 120 тыс. рублей в месяц, планирующую приобрести данное жилье в ипотеку, то им потребуется около месяца (при идеальных условиях без форс-мажоров), чтобы отложить хотя бы 1% первоначального взноса.

3. Однокомнатная квартира с пешей доступностью до моря в Крыму

Цена: 5,6 млн рублей.

Площадь: 33.8 кв. метров.

Первоначальный взнос 20%: 1 120 000 рублей.

Здесь же семье со средним доходом от 80 до 120 тыс. рублей в месяц, планирующему приобрести данное жилье в ипотеку, потребуется как минимум месяц, чтобы без голодовок и резкого отказа от необходимых вещей отложить 1% первоначального взноса.

Таким образом приходим к выводу, что при повышении ПВ на 5%, в самом минимальном и идеальном случае мы говорим почти о полугоде накоплений, на 10% — уже о годе.

Конечно, недвижимость не будет стоять на месте все это время. Удачные инвестиционные объекты будут распродаваться, а оставшиеся — дорожать. Будут появляться новые привлекательные локации и предложения.

Повышение размера первого взноса может привести к замкнутому кругу, когда люди будут вынуждены еще дольше накапливать средства для приобретения желаемой квартиры, или же использовать «ипотеку без ПВ от застройщика», и мы получим опять искусственное завышение стоимости недвижимости, что в конце концов приведет к появлению затоваренности – когда число непроданного жилья в веденных в эксплуатацию домах больше 10% от общего количества квартир в доме.

На мой взгляд, любые радикальные меры и грубые вмешательства несут слишком большие системные риски для локомотива экономики – строительной отрасли.

Теперь давайте разберемся в деталях

• Повышение размера первоначального взноса сократит количество сделок с недвижимостью как на первичном, так и на вторичном рынках, так как 95% сделок в 2023 году по покупке новостроек совершаются с применением ипотечных программ. И это повлияет не только на строительную отрасль, но и на государство в целом.

• Строительная отрасль одна из самых больших и активных в стране. В этой отрасли занято гигантское количество людей и ресурсов. Искусственное замедление ввода жилья в эксплуатацию будет нести за собой системные риски.

• Каждый вложенный в строительство рубль приносит от 5 до 7 рублей инвестиций в смежные отрасли. Постройка жилого квартала стимулирует развитие прилегающих территорий, способствуя созданию как социальной, так и коммерческой инфраструктуры. Бизнес активно привлекается, и мы наблюдаем процесс модернизации городов и трансформацию их облика.

• Кроме того, строительный сектор — один из самых налогооблагаемых в стране секторов реальной экономики. Поэтому, когда растёт ввод жилья, растут и средства, поступаемые в бюджет. А он растет, причем планово, год от года.

• В 2022 году в России введено 102,7 млн кв. м жилья, из них населением — 57,2 млн кв. м. Такие данные содержатся в оперативном отчете Росстата и говорят о рекорде. К 2021 году отмечается прирост обоих показателей — на 11% и на 16,5% соответственно.

При этом президент РФ Владимир Путин в конце лета заявил, что объем ввода жилья в России в 2023 году превысит прошлогодний рекордный показатель. Об этом ранее заявлял и Минстрой. Кроме того, объем ввода многоквартирных домов (МКД) по итогам года впервые превысит 50 млн кв. м., заявил замглавы Минстроя Никита Стасишин 1 ноября и добавил, что такого не было еще никогда.

• Это доказывает, что несмотря на то, что рынок будут охлаждать, совсем поддержка от государства никуда не денется, она просто может видоизмениться. Ведь уже сейчас в бюджет России на 2024 год заложено увеличение финансирования льготных ипотечных программ в 4 раза по отношению к 2023 году.

• Ужесточение или полное закрытие приведет к обвалу рынка недвижимости. А это никому не нужно.

Помните: основными бенефициарами рынка новостроек являются министерство строительства, банки и застройщики.

Экспертный вывод

Понятны желания регулятора и министерства финансов охладить спрос на рынке новостроек, и мы ожидаем что в 2024 году будут приняты меры, которые позволят это сделать.

Прогнозируем что льготные ипотечные программы будут трансформированы в более адресные социальные программы. Не исключено что именно ипотека с господдержкой 2020 уйдет с рынка и будет заменена альтернативными ипотечными программами. Например, уже действует Арктическая ипотека.

Уверен, что ипотека для семей с детьми станет более привлекательной за счет расширения условий и дифференциации ставки от количества детей, количества квадратных метров, и т. д. Ведь поддержка семей и увеличения рождаемости является одной из ключевых задач для нашего государства