Блог об инвестициях в курортную недвижимость. Сохраняем и приумножаем сбережения.

Россиянам дали добро на продажу ипотечного жилья — стоит ли использовать шанс или это ловушка

С 11 сентября 2024 года вступил в силу закон, который существенно изменяет подход к реализации недвижимости, находящейся в залоге у банка. Теперь заемщики могут распоряжаться своим залоговым имуществом более свободно и самостоятельно, что открывает новые возможности как для физических лиц, так и для финансовых институтов.
Давайте разберемся подробно, в чем суть изменений, как они повлияют на рынок, и какие нюансы следует учитывать при продаже ипотечной недвижимости.

Почему раньше было сложно продать ипотечное жилье

Раньше продажа недвижимости, находящейся в ипотеке, была весьма затруднена для заемщиков. Чтобы продать залоговое жилье, необходимо было досрочно погасить кредит. Это создавало значительные трудности, особенно если на момент продажи заемщик не обладал достаточными средствами для полного расчета с банком. Более того, процедура продажи могла затянуться, так как банк требовал проведения аукционов или публичных торгов, что ограничивало круг покупателей и потенциально снижало стоимость продаваемого объекта.
Существовавшая до сих пор практика предполагала, что даже если заемщик находил покупателя, готового купить залоговую квартиру, сделка могла состояться только после того, как кредит будет закрыт. В этой связи возникала проблема получения средств для погашения ипотеки. Один из вариантов заключался в том, чтобы покупатель предоставил аванс на погашение кредита, но такой вариант сопряжен с рисками для обеих сторон. Если бы что-то пошло не так, покупатель мог бы потерять деньги, а заемщик — остаться с долгами.
Старая система защищала интересы банка, но сильно ограничивала заемщика в его праве распоряжаться своей недвижимостью. Это создавало неравенство и усложняло проведение сделок на рынке недвижимости, что, в свою очередь, сдерживало его развитие.

Что изменилось с новым законом

С вступлением в силу нового закона о продаже ипотечной недвижимости процесс значительно упростился. Основное изменение заключается в том, что теперь заемщику не нужно досрочно гасить ипотеку для продажи недвижимости. Это нововведение открывает перед собственниками залоговой недвижимости новые возможности, позволяя им самостоятельно продавать имущество и погашать кредит из средств, полученных от продажи.
С юридической точки зрения, нововведение отражено в изменениях к Федеральному закону № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В частности, была существенно пересмотрена статья 37, которая касалась отчуждения заложенного имущества. Теперь в закон введена новая статья 37.1, которая регламентирует порядок самостоятельной реализации залогового имущества физическими лицами.
Этот шаг делает российское законодательство более гибким и адаптированным к современным потребностям заемщиков. Например, если собственник ипотечного жилья столкнулся с финансовыми трудностями или желает улучшить свои жилищные условия, он теперь может самостоятельно найти покупателя, провести сделку и погасить кредит, что существенно сокращает временные и финансовые издержки. Прежде заемщики зачастую оказывались в сложных ситуациях, когда не могли расплатиться по кредиту или продать жилье, что создавало риск потери имущества через судебные взыскания или аукционные торги, где стоимость могла быть ниже рыночной.

Как именно можно продать ипотечное жилье

Новый порядок продажи залоговой недвижимости включает несколько обязательных этапов. Это важно понимать, так как процедура теперь хотя и упрощена, но все равно требует соблюдения ряда формальностей. Давайте разберем пошагово, как осуществляется процесс продажи.
1. Подготовка и подача заявления в банк
Прежде всего, собственник должен уведомить банк о намерении продать залоговое имущество. Это делается через подачу письменного заявления. Заявление можно отправить одним из способов, предусмотренных кредитным договором, например заказным письмом с уведомлением о вручении, или же через онлайн-сервисы банка, если они поддерживают такую функцию (например, через «ДомКлик» у Сбербанка).
Важно отметить, что заявление должны подписать все собственники недвижимости, а также созаемщики по кредиту, если таковые имеются. Это требование гарантирует, что все стороны, имеющие интерес к имуществу, согласны с его продажей. Банк, получив такое заявление, в течение 10 рабочих дней обязан рассмотреть его и вынести решение. На практике это означает, что банк либо согласится на продажу имущества, либо откажет, если найдутся какие-либо нарушения или препятствия для проведения сделки.
2. Минимальная цена и условия продажи
Если банк дает согласие, он устанавливает минимальную цену, по которой заложенная недвижимость может быть продана. Этот момент является ключевым, так как банк рассчитывает цену исходя из оставшейся суммы долга по кредиту и текущих обязательств заемщика. Например, если на момент подачи заявления сумма долга по ипотеке составляет 5 млн рублей, то минимальная продажная цена должна быть не ниже этой суммы.
Здесь важно учитывать, что если заемщик сумеет продать недвижимость по цене выше установленной банком, то разница между продажной ценой и суммой задолженности возвращается заемщику за вычетом расходов банка. Это стимулирует заемщиков искать выгодные предложения и поддерживает рыночный баланс, поскольку банк защищает свои интересы, но также оставляет заемщику право на справедливое вознаграждение за продажу.
3. Реализация сделки
После того как банк дал согласие, заемщик получает четыре месяца на проведение сделки. Этот срок включает не только нахождение покупателя, но и все необходимые действия по регистрации в Росреестре. Это важно, так как просрочка этого срока может привести к аннулированию согласия банка, и заемщик снова окажется в ситуации, когда продать залоговое имущество будет невозможно без дополнительных процедур.
В течение этих четырех месяцев заемщик должен найти покупателя, согласовать условия сделки и завершить все регистрационные действия. Если сделка успешно проводится, покупатель перечисляет средства на счет, указанный банком, и происходит автоматическое погашение ипотечного кредита.
4. Погашение кредита и снятие обременения
После зачисления средств от покупателя на банковский счет банк начинает процедуру снятия обременения с недвижимости. Росреестр регистрирует изменения в правах собственности, и в течение трех рабочих дней обременение должно быть снято. После этого покупатель становится полноправным владельцем жилья без каких-либо дополнительных условий или задолженностей перед банком.

Какие есть ограничения

Несмотря на кажущуюся простоту, новый закон содержит ряд ограничений, которые могут препятствовать самостоятельной продаже залоговой недвижимости. Важно понимать, что не во всех ситуациях заемщик может воспользоваться правом на самостоятельную продажу.
К примеру, банк не даст согласие на сделку, если уже начата процедура взыскания задолженности через суд, или если на имущество наложены другие обременения, такие как обязательства перед несколькими залогодержателями. Также продажа невозможна в случае, если заемщик уже подавал заявление на самостоятельную реализацию, но не выполнил условия сделки в установленный срок.

Как новый закон влияет на рынок недвижимости

Это нововведение является важным шагом к увеличению ликвидности на рынке недвижимости. Ранее заемщики были ограничены в возможностях реализовать заложенное жилье, что создавало барьеры для динамичного развития рынка. Теперь же покупатели и продавцы получают больше гибкости, что должно способствовать увеличению количества сделок и более справедливому ценообразованию.
Со стороны банков этот закон также выгоден. В случае успешной продажи имущества банк получает средства для погашения долга без необходимости участвовать в долгих и затратных судебных процессах или организовывать аукционы. Это снижает риски как для кредитных организаций, так и для заемщиков.

Какой итог?

Новый закон, вступивший в силу 11 сентября 2024 года, значительно упрощает процедуру продажи ипотечной недвижимости, предоставляя заемщикам возможность самостоятельно распоряжаться залоговым жильем без необходимости досрочного погашения кредита. Это нововведение расширяет их возможности в управлении активами, что снижает риски и облегчает процесс продажи. Для заемщиков это означает более гибкий подход к изменению финансового положения, а для банков — снижение нагрузки на судебные процессы и затраты на организацию торгов.
Благодаря этим изменениям рынок недвижимости станет более динамичным, с более быстрым оборотом объектов и увеличением ликвидности. Упрощение процесса продажи жилья позволит повысить активность участников рынка, улучшая ценовую динамику и способствуя более сбалансированному развитию сектора недвижимости.
2024-09-26 00:12 Для покупателя