Государственная Дума Российской Федерации приняла закон, который распространяет применение эскроу-счетов на строительство частных домов. Это важное законодательное изменение вступит в силу с 1 марта 2025 года и открывает новые перспективы для рынка недвижимости и инвесторов.
Контекст и Предпосылки
Ранее механизмы эскроу использовались исключительно для покупки жилья в новостройках. Эскроу-счета являются специальными банковскими счетами, на которых замораживаются средства до выполнения всех обязательств одной из сторон сделки. Этот механизм обеспечивает защиту интересов заказчика, снижая риски недостроя или некачественного выполнения работ подрядчиком.
Согласно новому закону, эскроу-счета теперь будут применяться и при строительстве частных домов по договорам подряда. Это означает, что заказчики смогут выбрать подрядчика из специального реестра, в который включены юридические лица и индивидуальные предприниматели, обладающие уникальными идентификационными кодами.
Важность для Инвесторов и Рынка Недвижимости
Для инвесторов в недвижимость это нововведение имеет несколько ключевых преимуществ:
- Уменьшение Рисков: Эскроу-счета обеспечивают безопасность средств заказчика до момента завершения строительства и выполнения всех условий договора. Это существенно снижает риски недобросовестности подрядчиков.
- Прозрачность и Регулирование: Введение реестра подрядчиков и обязательное использование типовых проектов и домокомплектов, информация о которых будет размещена в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), способствует повышению прозрачности и упорядоченности процесса строительства.
- Упрощение Ипотечного Кредитования: Новый закон создает более понятный предмет залога для банков, что облегчает получение ипотечных кредитов. Это особенно важно в условиях роста спроса на индивидуальное жилье. По данным Минстроя России, за первые пять месяцев текущего года доля кредитов на приобретение и создание индивидуальных жилых домов составила 17,8% от общего объема ипотеки.
Перспективы и Развитие Рынка
В 2023 году строительство частных домов в России продемонстрировало рекордные показатели, превысив объемы строительства многоквартирных домов более чем в два раза. Это третий год подряд, когда объемы индивидуального жилищного строительства (ИЖС) превышают ввод многоквартирных домов (МКД). Общий объем нового жилья достиг более 110 миллионов квадратных метров, что на 8% больше по сравнению с предыдущим годом и является максимальным показателем за всю историю наблюдений.
Рост интереса к частному строительству подтверждается и увеличением ипотечного кредитования. В 2023 году было выдано около 2 миллионов кредитов на строительство частных домов, что в полтора раза больше, чем в предыдущем году. Количество выданных кредитов на строительство домов увеличилось вчетверо по сравнению с 2022 годом, что свидетельствует о значительном интересе к этому виду жилья.
Поддержка Банков и Увеличение Ипотечных Выдач
Начало 2024 года продолжило эту положительную тенденцию. В январе 2024 года Сбербанк выдал рекордное количество ипотечных кредитов на ИЖС, составивших 16% от общего числа выданных займов. Одним из ключевых аспектов нового закона является создание более понятного предмета залога для банков, что облегчит получение ипотечных кредитов. Это особенно важно в условиях роста спроса на индивидуальное жилье.
По мнению заместителя главы Минстроя России Никиты Стасишина, новый закон способствует развитию индустриального домостроения. Совместно с Минпромторгом России, министерство активно развивает этот сегмент, делая его более прозрачным и привлекательным для инвесторов. Использование типовых проектов и домокомплектов, которые будут размещены в ЕИСЖС, позволит упорядочить процесс и сделать его более предсказуемым для всех участников.
Страхование Частных Домов
Одновременно с принятием закона об эскроу-счетах был введен закон о страховании частных домов, построенных с использованием этих счетов, на сумму до 10 млн рублей. Это нововведение обеспечивает дополнительную защиту и уверенность для инвесторов и заказчиков, минимизируя финансовые риски.
Рынок и Цены
Активное строительство частных домов и рост спроса также приводят к увеличению цен на землю и строительство. В 2022 году участок земли в коттеджном поселке на юге России стоил 300 тыс. рублей за сотку. В 2023 году стоимость сотки в том же поселке возросла до 700 тыс. рублей. Таким образом, участок земли, который годом ранее стоил 1,8 млн рублей, в 2023 году стоил уже 4,2 млн рублей. Этот тренд продолжит усиливаться, так как дорожают как земля, так и затраты на строительство, а спрос остается высоким.
Как говорят японцы: лучшее время посадить дерево было 20 лет назад, следующее лучшее время – сегодня. Можно рефлексировать на тему того, что вы не инвестировали раньше, а можно выбрать объект сегодня. Один из таких подходящих вариантов — дом в Ростове-на-Дону. Платеж, если купить дом сейчас, как на квартиру студию. Участки ИЖС 4–6 соток.
Один из вариантов — дом стоимостью 3,75 млн руб. и площадью 52,8 кв. м.
- ПВ — 1,125 млн руб., платеж по сельской ипотеке — 11 тыс. рублей.
- Откатные ворота, электрический котел, система отопления, канализация, водоснабжение, электричество.
- Экологически чистое место, единый архитектурный стиль.
На начале нового тренда в ИЖС здесь очень хорошие цены. И при этом отличная локация — рядом с рекой Дон.
Мы рекомендуем рассматривать такие стратегии как:
- перепродажа;
- сдача в аренду;
- отлично подойдет для переезда;
- хороший выбор как покупка для родителей;
Ожидаем хороший рост стоимости более 35% на горизонте 1–2 года. Обратите внимание на возможность приобретения по сельской ипотеке под 3%.
Какой итог?
Принятие нового закона о применении эскроу-счетов при строительстве частных домов является значимым шагом в развитии рынка недвижимости в России. Это решение способствует повышению безопасности и прозрачности сделок, что делает рынок частного домостроения более привлекательным для инвесторов. Учитывая рост спроса на индивидуальное жилье, можно ожидать увеличение объемов строительства и выдачи ипотечных кредитов, что позитивно скажется на развитии экономики и улучшении жилищных условий населения.
Для инвесторов новый закон открывает возможности для безопасного вложения средств в строительство частных домов, обеспечивая при этом высокие стандарты качества и ответственности со стороны подрядчиков. Введение эскроу-счетов и обязательное использование типовых проектов и домокомплектов создают основу для более предсказуемого и стабильного рынка недвижимости, что, в свою очередь, стимулирует дальнейшее развитие сектора и рост цен. Лучшее время для построения семейного капитала — сейчас.