Траншевая ипотека — это форма ипотечного кредитования, при которой заемные средства выдаются не одной крупной суммой, а частями (траншами) по мере выполнения этапов строительства недвижимости. Она чаще всего используется при покупке жилья на стадии строительства, что позволяет застройщику финансировать проект постепенно, а покупателю платить по кредиту лишь за фактически полученные объекты или завершенные этапы строительства.
Например, при покупке квартиры за 10 млн рублей, банк может предоставить первый транш в размере 30% от одобренного кредита — 3 млн рублей. Заемщик выплачивает проценты только на эту часть, что снижает ежемесячные выплаты в первые годы. Остальные 7 млн будут выданы позже, и лишь тогда начнут начисляться проценты на полную сумму займа.
Траншевая ипотека сегодня — это последняя надежда застройщика. В условиях замедления темпов продаж и роста инфляции застройщики вынуждены предлагать всё более гибкие схемы оплаты, чтобы привлечь покупателей на этапе строительства. Одна из таких схем — это траншевая ипотека.
В чём суть?
Суть проста: в момент покупки квартиры покупатель вносит первоначальный взнос, а до сдачи дома фактически платит символическую сумму — порядка 100 рублей в год. Настоящие же ипотечные платежи начинаются только после того, как дом введён в эксплуатацию.
Для покупателя звучит заманчиво, а застройщик предлагает дополнительное решение: «Возьми траншевую ипотеку сейчас, а через два года сделаешь рефинансирование под выгодную ставку, например, 7%». На первый взгляд — супер идея! Меньше платить в первые годы и надежда на рефинансирование выглядит привлекательно.
Застройщик тоже получает свою выгоду. Так как продажа объектов на стадии котлована всегда рискованна для покупателя. Однако, с введением таких акций, как траншевая ипотека, удается стимулировать продажи в период, когда наибольшая выгода для девелопера — финансирование строительства.
Все кажется честным и прозрачным, но если не вникать в детали...
Есть несколько важных моментов, которые могут оказаться «подводными камнями». Например:
- Под какую ставку будет рефинансирование?
- Какой будет платеж после рефинансирования?
И вот здесь начинает проявляться тот самый дьявол в деталях. Никто не может с уверенностью сказать, какая процентная ставка будет в 2026 году. Она может остаться на уровне14% или даже 16%. Или же, что маловероятно, опуститься ниже 10%.
И это не единственный подводный камень. Стоит еще помнить о нескольких моментах:
- Зависимость от сроков строительства. Если сроки сдачи объекта затягиваются, покупатель продолжает выплачивать минимальные суммы, не уменьшая основной долг. Но даже это может быть неудобным, если вы выбирали это жилье для жизни.
- Ограниченный выбор. Траншевая ипотека доступна только для определённых объектов и застройщиков. Покупатель не может выбрать любое жилье на рынке — программа доступна лишь в партнерских проектах банков.
- Отсутствие экономии на страховании. Независимо от того, какой размер транша выдан, страховые премии рассчитываются на всю сумму кредита, что может увеличить затраты.
Стоит ли брать траншевую ипотеку?
Жилую недвижимость в траншевую ипотеку мы бы точно не советовали приобретать. Такие риски оправданы разве что для профессиональных инвесторов, которые умеют прогнозировать экономические тенденции. Однако для обычного покупателя — это, скорее всего, способ оказаться в долговой яме.
Возможно, стоит рассмотреть вариант с апартаментами, но и тут требуется тщательный анализ будущих платежей и сценариев рефинансирования. Экономическая модель должна быть выстроена так, чтобы учитывать возможные колебания ставок, и вам стоит заранее понимать, как и сколько вы будете платить в будущем.
Какой итог?
Траншевая ипотека — это последняя надежда застройщика на то, чтобы продать жилье на стадии строительства. Но для покупателя это может обернуться финансовой катастрофой, если не рассчитать все риски. Рефинансирование через два года — слишком неопределённый фактор, и никто не может гарантировать, что ставка будет выгодной.