Траншевая ипотека: плюсы, минусы, подводные камни
Мы уже не первый раз говорили о том, что основная задача любого якобы эксперта, риелтора, который находится с нами в информационном поле, — продать. При этом неважно, в социальных сетях, в интернете или на телевидении, его самой основной задачей остается — продать.
И сейчас мы активно видим, как продается такой инструмент как траншевая ипотека. Давайте разберемся с вами, что это такое и как по незнанию вы можете потерять квартиру.
Что такое траншевая ипотека?
Траншевая ипотека — это относительно новый вид кредита для покупки недвижимости (именно траншевая ипотека стала одним из инструментов стимулирования спроса на недвижимость и была введена на рынок в 2021 году), который предоставляется клиенту частями, или «траншами», для оплаты строящегося жилья. Этот кредит предоставляется банком в несколько этапов, перечисляя средства на счет застройщика по мере выполнения определенных условий.
Обычно траншевая ипотека включает два основных этапа: первый транш, который переводится застройщику после заключения договора долевого участия, может быть даже символическим (всего рубль) или составлять небольшую часть общей суммы кредита. После завершения строительства или определенного этапа банк переводит второй транш застройщику на погашение оставшейся суммы.
Условия кредита, количество и сроки выплаты траншей определяются в кредитном договоре между банком и заемщиком.
Зачем нужна траншевая ипотека?
То есть как мы понимаем, траншевая ипотека — это очередной инструмент продажи. Застройщики её используют в случае, когда у них идет строительство недвижимости с использованием средств на специальных счетах (эскроу), то есть в рамках проектного финансирования. Этот тип кредита связан с динамикой заполнения эскроу-счетов, что влияет на его процентную ставку. Однако, на определенном этапе, застройщику нужно будет ограничить необходимую сумму на эскроу-счетах, чтобы не получитьувеличение ставки по кредиту от банка.
Поэтому застройщик искусственно должен затормозить эти продажи. Вариантов здесь два. Первый — закрыть продажи. Второй — притормозить или отсрочить поступление денег на эксроу-счета от клиентов. Так появился данный кредитный продукт — траншевая ипотека. Это соглашение, согласно которому заемщик обязуется в будущем выплатить определенную сумму по этому договору. У человека формируется график, по которому он должен вносить деньги и не нарушить этапы и сроки.
Зачем такая ипотека клиенту?
Благодаря такому инструменту можно уменьшить финансовую нагрузку на покупателя до момента завершения строительства. Это позволяет клиенту начать выплачивать основной долг и проценты после того, как недвижимость уже готова к использованию. Это подходит людям, если:
- Вы не спешите приобрести жилье, так как вы купите квартиру во время строительства дома;
- Вы хотите сократить начальные ежемесячные платежи, особенно есливы, например, уже снимаете жилье и выплачиваете ипотеку и хотитеизбежать значительной нагрузки на свой бюджет;
- У вас есть потребность накопить средства на ремонт, досрочное погашение ипотеки или другие финансовые цели.
- Вы имеете желание зафиксировать стоимость недвижимости, чтобы избежать увеличения затрат в будущем при покупке аналогичного жилья.
Какие есть подводные камни?
Итак, покупатель приобретает квартиру по траншевой ипотеке. Допустим, квартира стоит 5 млн рублей. У него есть миллион на первоначальный взнос, но нет возможности выплачивать деньги ежемесячно сразу, как было бы в классической ипотеке, поэтому клиент оформляет траншевую ипотеку на оставшиеся 4 млн рублей.
Затем формируется график, по которому клиент обязан платить, а застройщик обязан построить объект, который соответствует документации, которая прописана в договоре. И причем не просто сдать дом в любое время, нособлюсти сроки строительства, насажать деревьев и других зелёных насаждений и передать этот объект клиенту готовым в соответствии с документацией.
После заключения договора долевого участия и ипотечного соглашения банк передает застройщику первую часть средств в размере 100 рублей, после чего клиент ежемесячно выплачивает банку 1 рубль в виде процентов. Согласно условиям договора, за месяц до завершения строительства и передачи дома в эксплуатацию застройщику следует получить вторую часть с оставшейся суммой в размере 3 990 900 рублей. Банк осуществляет этот перевод, например, в декабре 2024 года, и с этого момента клиент начинает регулярные ежемесячные выплаты по основному долгу, так как сдача приходится на 1 квартал 2025 года.
Допустим, покупатель нарушает сроки оплаты, и мы здесь фиксируем, наверное, первое и основное для себя узкое место и основной риск. У застройщика есть основание этот договор расторгнуть, как кредитный, так и договор долевого участия в строительстве, так как были нарушены сроки.
Второй риск — недостаточная финансовая грамотность многих покупателей. Траншевая ипотека создает иллюзию. Люди будут естественным образом реагировать на низкую стоимость обслуживания кредита в первый период, пока жилье не сдано в эксплуатацию, и не полностью отдавать себе отчет о будущей стоимости обслуживания.
Клиент ищет процент поменьше, ипотеку подешевле, а депозит побольше и ради этого готов рисковать. Клиент действительно защищает свои деньги путём того, что он сомневается в застройщике и он платит всего лишь один рубль, то есть застройщику невыгодно не заканчивать строительство. Но застройщик при этом имеет право всё-таки расторгнуть этот договор при нарушении платёжной дисциплины.
Точка отсечения для этого процесса наступает за определенный период, который может быть разным у различных застройщиков - от одного месяца до двух недель или двух месяцев до ввода объекта в эксплуатацию. В данном случае человек обязан полностью оплатить квартиру.
Если он не выполняет обязательства полной оплаты до завершения строительства, договор с ним может быть расторгнут. Застройщик может раскрыть эксроу-счета только после полной оплаты без задолженностей. Это означает, что застройщик будет сталкиваться с проблемами, придется решать их по соглашению сторон, либо по суду.
То есть он должен в любом случае вступать в коммуникацию, а коммуникация с дольщиками, особенно которые купили квартирку мечты 18 квадратных метров с санузлом и кухней, — это тяжелый процесс. Потому чтоони в общем-то будут долго вступать в коммуникацию.
Какой итог?
Граница, которую нельзя переступать, если вы взяли траншевую ипотеку, — это ввод объекта в эксплуатацию. Эксперты часто умалчивают о том, что обязательства здесь гораздо строже, чем в случае с классической ипотекой. Ипотеку клиент может просрочить, с ним банк после этого будет работать.
Задолженность по траншам же может привести к лишению квартиры, и застройщик имеет право на такие действия. Варианты могут быть разными: от расторжения договора со штрафами до предложения квартиры по более высокой цене. Клиент должен быть готовым к выбору в таких ситуациях.
Однако об этих сложностях и рисках ипотеки траншами редко говорят и застройщики, и риелторы, и блогеры. Мы считаем это, конечно, неправильным, но продажи есть продажи. Люди совершают их для того, чтобы получить выгоду. А вам нужно об этом помнить и выстраивать стратегию строительства вашего семейного капитала с умом и полной информации. Так вы сможете достичь успехов и безопасного будущего для своих близких.