Блог об инвестициях в курортную недвижимость. Сохраняем и приумножаем сбережения.

Почему в России упадут темпы строительства

Рынок недвижимости России вступает в фазу значительных перемен. По прогнозам Минстроя, темпы запуска новых многоквартирных проектов могут снизиться в 2024–2025 годах, что сигнализирует о начале нового цикла на рынке. Об этом рассказал заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин в кулуарах Международного форума и выставки 100+ TechnoBuild. Замедление наблюдается уже сейчас, и связано это с рядом ключевых факторов, которые требуют глубокого анализа и стратегической адаптации со стороны участников рынка.

Причины снижения темпов строительства

Основная причина снижения активности девелоперов — это рост процентных ставок. Повышение ключевой ставки сделало кредиты на строительство и покупку жилья менее доступными, что незамедлительно отразилось на спросе. Если в период с 2020 по 2023 год мы наблюдали рекордные показатели ввода жилья (свыше 110 млн кв. м в 2023 году), то к концу 2024 года эти цифры могут не только не увеличиться, но и снизиться.
Ситуация с ипотекой усугубляет положение: за первые семь месяцев 2024 года объем ввода многоквартирного жилья сократился более чем на 25%. Этот факт подтверждает тренд на сокращение нового предложения, а также изменения в спросе на рынке недвижимости. Люди стали менее склонны к приобретению жилья, что связано с меньшей доступностью ипотечных кредитов и завершением программ льготной ипотеки.

Влияние на спрос и поведение покупателей

Сокращение объемов строительства и уменьшение новостроек на рынке повлечет за собой не только уменьшение количества потенциальных покупателей, но и изменение их портрета. Люди будут тщательнее подходить к выбору недвижимости. Спрос станет более обоснованным, покупатели начнут ориентироваться на более долговременные и взвешенные решения.
Ранее действующие программы с льготной ипотекой стимулировали активный спрос, но сейчас мы наблюдаем обратную картину. Отмена массовых льготных ипотек и запрет псевдольготных предложений от застройщиков неизбежно приведет к снижению доступности жилья. В свою очередь, это приведет к еще большему охлаждению спроса.
Последствия заметны уже сейчас. Выдача ипотечных кредитов по итогам года снизится на 3 трлн рублей и составит 4,8 трлн рублей, считают в ЦБ, что сопоставимо с цифрами 2022 года. Однако в следующем году, предполагает регулятор, значение может вырасти до 5,8 трлн. Но такие цифры маловероятны. В 2025 году мы навряд ли дойдем до 5,8 трлн, потому что у нас есть на рынке очевидный тренд в замедлении спроса. При этом драйвера для того, чтобы люди брали ипотеку больше или чаще, мы не видим. Наоборот, мероприятия, которые сейчас проходят, направлены как раз таки на охлаждение спроса. И если мы и увидим какой-нибудь прирост в следующем году, он будет на кратковременном ажиотаже, продвигаемом СМИ.

Прогноз на будущее: что ждет рынок недвижимости?

По прогнозам, рынок недвижимости в России может вернуться к показателям 2020 года — с объемами ввода жилья на уровне 80–85 млн кв. м. Особенно значительное снижение объемов строительства ожидается в крупнейших городах — Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и других мегаполисах, где традиционно формировался основной спрос на новостройки.
Однако падение активности будет постепенным и, вероятно, растянется до 2027 года. Важную роль здесь сыграет стабилизация экономической ситуации и коррекция ключевой ставки. Как только процентные ставки снизятся, девелоперы смогут вновь запускать отложенные проекты. Это создаст временной лаг в реализации новых объектов, но позволит смягчить негативные последствия текущего замедления.

Возможности и новые сегменты

Несмотря на негативные тенденции, у рынка остаются возможности для роста в отдельных сегментах. К примеру, на юге России в курортном сегменте ситуация будет развиваться иначе: здесь прогнозируется рост за счет строительства апартаментов и гостиничных комплексов. Это связано с изменением предпочтений покупателей, которые рассматривают недвижимость в качестве инвестиционного актива для сдачи в аренду.
В последний год, как показывает пример Сочи, Анапы и Крыма — динамика спроса на апартаменты только растет. Одна из причин — покупатели перестали бояться того, что в апартаментах нельзя прописаться.
Растущий спрос на аренду также станет одним из важнейших факторов, влияющих на рынок недвижимости. Сокращение предложения новостроек и рост цен на жилье будут стимулировать людей выбирать аренду как более доступную альтернативу покупке. Это, в свою очередь, создаст новые возможности для девелоперов, готовых работать с арендными проектами.
Рост арендных ставок уже бьет все рекорды и в столице, и в регионах, в частности на Юге. Например, в Ростове-на-Дону средняя арендная ставка однокомнатной квартиры в августе 2024 года составила 32,1 тыс. руб. Это на 12,2% больше показателя в июле и на 28% больше уровня 2023 года, следует из данных «Циан.Аналитики».

Какой итог?

Рынок недвижимости в России проходит через этап трансформации, который продлится до 2027 года. Этот период будет сопровождаться снижением объемов строительства и спроса на покупку жилья. Но это не означает кризиса — скорее, это вызов для всех участников рынка, который открывает новые возможности. Те, кто смогут гибко адаптироваться к изменениям и предложить инновационные решения, будут успешны в новых рыночных реалиях.
2024-10-14 20:20 Комментарий эксперта