Рынок недвижимости на Черноморском побережье России, охватывающий Краснодарский край и Крым, переживает небывалый подъем. Этот регион продолжает привлекать внимание не только туристов, но и инвесторов, стремящихся вложить средства в курортную недвижимость, которая уже много лет демонстрирует устойчивый рост стоимости. Давайте рассмотрим, что сейчас происходит с ценами в курортном сегменте и на что стоит обратить внимание.
Динамика цен и спроса
Цены на недвижимость в курортных зонах России, особенно на Черноморском побережье, растут по нескольким причинам. В первую очередь, это связано с ограниченностью доступной земли для застройки. В таких популярных местах, как Сочи, стоимость квадратного метра в новых проектах приближается к отметке в 700 тысяч рублей.
Для сравнения, в Анапе этот показатель составляет около 200 тысяч рублей, а в менее популярных местах, таких как Туапсе или Тамань, — 150 и 128 тысяч рублей за квадратный метр соответственно. Тем не менее, даже в менее престижных районах цены на недвижимость остаются на высоком уровне, отражая общий тренд на подорожание. Это также зависит и от проекта, его характеристик и местоположения. Сегодня в Анапе есть проекты стоимостью 300–400 тыс. рублей за квадратный метр.
Крым, как часть Черноморского побережья, также продолжает развиваться как привлекательное место для инвестиций. Особенно интересны для инвесторов районы Керчи и Феодосии, где цены на недвижимость пока остаются относительно низкими — около 148 тысяч рублей за квадратный метр, при средней цене по полуострову от 200 тысяч рублей за квадратный метр. Эти районы обладают высоким потенциалом роста благодаря улучшению транспортной и туристической инфраструктуры, а также активным инвестициям со стороны частного и государственного секторов. Здесь активно покупают не только квартиры и студии, но и загородное жилье и виллы.
В ближайший год цены на недвижимость в этих регионах могут вырасти на 20–30%. Этот рост обусловлен несколькими факторами. Во-первых, продолжается активное строительство новых жилых комплексов и апарт-отелей. Например, только на Азово-Черноморском побережье Краснодарского края за последние годы было построено более 2 миллионов квадратных метров жилья, и объем строительства продолжает расти. С начала 2024 года он увеличился на 21%, что свидетельствует о стабильном интересе к региону со стороны девелоперов.
Несмотря на активное строительство, мы наблюдаем небольшое по сравнению с другими российскими регионами снижение спроса на курортную недвижимость с начала 2024 года. Это снижение во многом связано с ужесточением условий ипотечного кредитования.
Инвестиционная привлекательность и инфраструктурное развитие
Тем не менее, инвестиционная привлекательность курортной недвижимости на Черноморском побережье остается одной из самых высоких в России. Тут есть несколько причин:
- Рост стоимости. Курортная недвижимость постоянно растет в цене из-за своей ликвидности. Для огромной страны с разнообразными климатическими условиями такие территории остаются дефицитным активом.
- Возможность получения пассивного дохода. Курортная недвижимость отлично сдается в аренду, особенно в сезон.
- Море. Тут объяснять не надо.
- Климат. Краснодарский край и Крым — это уникальные регионы с умеренно-теплым климатом и круглогодичными курортами.
Эти факторы делают недвижимость на Черноморском побережье привлекательной не только для личного проживания, но и для инвестиций с целью получения стабильного дохода от аренды.
В последние годы мы видим смещение спроса в сторону апартаментов. Апарт-отели, по сути, представляют собой гостиницы с единым управлением, где каждый номер может быть продан отдельному владельцу. Владельцы апартаментов могут либо сами использовать свою недвижимость, либо передать её в доверительное управление компании, получая регулярный доход от аренды и не тратя на это свое время. В Сочи, например, на апарт-отели приходится треть всего строящегося жилья, что подчеркивает их значимость на рынке.
Кроме того, наблюдается рост интереса к недвижимости за пределами традиционных курортных центров. В последние годы появились новые проекты в таких местах, как станица Голубицкая, Тамань и Лазаревский район Сочи. Эти районы привлекают внимание благодаря своей развивающейся инфраструктуре и более доступным ценам по сравнению с крупными курортными городами. Интерес инвесторов и покупателей также стимулирует развитие местной инфраструктуры — строительство дорог, школ, детских садов, а также развлекательных и торговых центров.
Влияние внешних факторов и стратегические подходы
Экономическая и внешнеполитическая ситуация также оказывает влияние на рынок курортной недвижимости со стороны двух факторов:
- Инвестировать в недвижимость за рубежом стало еще сложнее, а выгода стала теряться. Более этого, это неустойчивая инвестиция и люди стали это понимать.
- Уход с рынка зарубежных компаний привел к усилению позиций российских брендов, что способствует развитию локального бизнеса и созданию новых стандартов сервиса. Здоровая конкуренция между российскими компаниями позволяем нам увидеть рост как в курортной сфере, так и в сфере общепита и развлечений.
Интересен также тот факт, что колебания ключевой ставки, наблюдавшиеся в 2022–2023 годах, оказали минимальное влияние на премиальные и люксовые сегменты курортной недвижимости. Эти классы остаются наиболее устойчивыми, поскольку покупатели элитного жилья обычно менее зависимы от изменений на финансовом рынке. Спрос на такое жилье поддерживается ограниченным предложением свободных земельных участков и высоким уровнем комфорта, предлагаемым новыми проектами.
Как понять, что вам нужно жилье у моря и как его выбрать
Вам нужно жилье у моря, если:
- Вы хотите отдыхать, не заботясь о росте стоимости отелей и не боясь, что мест на нужное время не будет;
- Вы хотите переехать в мягкий и теплый климат;
- Вы хотите, чтобы у ваших детей были счастливые летние каникулы;
- Вы хотите обеспечить своим родителям достойную старость;
- Вы хотите, чтобы купленная недвижимость была инвестицией и с годами росла в цене.
- Вы хотите сдавать жилье в аренду и своевременно получать пассивный доход.
Но нужно понимать, что это разные цели и разные подходы к управлению недвижимостью. Но для любой из них при выборе жилья нужно обязательно оценить инфраструктуру и потенциал развития района. Даже самое комфортабельное жилье может терять в цене, если оно расположено в месте с плохой транспортной доступностью или слаборазвитой инфраструктурой. Поэтому покупателям и инвесторам рекомендуем тщательно изучать планируемое развитие района, в том числе наличие школ, детских садов, магазинов, развлекательных центров и медицинских учреждений.
Еще один важный аспект — это управление недвижимостью. Для владельцев, которые приобретают жилье с целью инвестиций, важно заранее продумать, кто будет заниматься его управлением и обслуживанием. В случае с апарт-отелями и многоквартирными комплексами часто используется модель доверительного управления, что позволяет владельцу получать доход от аренды, не занимаясь повседневными вопросами обслуживания. Однако такие услуги также несут дополнительные расходы, которые необходимо учитывать при планировании доходности объекта.
Какой итог
Рынок недвижимости на Черноморском побережье России демонстрирует устойчивый рост и остается привлекательным для инвестиций. Рост цен, развитие инфраструктуры и ограниченность предложения делают недвижимость в этом регионе востребованным активом как для личного использования, так и для долгосрочных инвестиций. В условиях высокой конкуренции среди застройщиков и управляющих компаний, покупатели и инвесторы должны тщательно подходить к выбору объектов, учитывая как текущие условия, так и перспективы дальнейшего развития региона. И пусть море работает на вас!