Блог об инвестициях в курортную недвижимость. Сохраняем и приумножаем сбережения.

Поднимут ли первоначальный взнос в 2024 году до 50%?

Часто мы получаем вопросы, связанные с первоначальным взносом, ведь минимальный первоначальный взнос по льготным ипотечным программам вырос сначала с 15% до 20%, а потом до 30%. Давайте разбираться, почему так произошло, насколько критично это повышение и чего ждать дальше.

Почему ПВ повысили?

Наступил новый год. А это значит, что первоначальный взнос по ипотеке с господдержкой теперь составляет 30%.
Увеличение ПВ, в первую очередь, связано с желанием Минстроя снизить спрос, в том числе ажиотажный, на льготные программы ипотеки. У нас слишком долгое время были относительно дешевые деньги. Особенно отчетливо это видно на рынке недвижимости. Дешевые деньги в виде льготной ипотеки привели к росту стоимости недвижимости, что привело к перегреву рынка.
Если мы посмотрим на цифры, то объем ипотечного портфеля в России за 10 месяцев 2023 года вырос на 25%, а объем выдачи ипотечных программ с января по ноябрь 2023 года на 60% в количественном, и на 70% в денежном выражении больше аналогичного периода год назад.
Также Минфин на своем сайте отмечает, что увеличение ПВ направлено на повышение качества кредитов. Да, это «оздоровит» кредитный портфель банка, но вряд ли положительно повлияет на финансовое состояние заемщика и остановит рост цен.

Можно ли сейчас взять ипотеку с пв меньше 20%?

Если мы говорим о льготных программах, нет. По ипотеке с господдержкой минимальный первоначальный взнос остается 30%, а по семейной ипотеке первоначальный взнос был оставлен на уровне 20%. В целом, застройщики могут предлагать другие варианты, но нужно помнить, что это чаше всего ипотека без первоначального взноса — это не банковский продукт и таким образом вы получите завышение в стоимости объекта.
Есть исключения. Например, недавно Сбер начал выдавать ипотеку без пв со ставкой от 16,4%. Но для этого вы должны иметь в собственности квартиру или апартаменты, да и процент по кредиту, как видите, достаточно высок.

Насколько критично повышение первоначального взноса?

На наш взгляд, оно не является критичным, если ваша цель — инвестировать. Так как лимит по льготным ипотечным программам установлен на уровне 6 млн рублей, а 30% — это 1,8 млн рублей, сумма, которая и так была бы вам необходима для создания комфортных ежемесячных платежей, которые с легкостью бы покрывались от сдачи квартиры в аренду.
Если же мы посмотрим на столичный рынок, где лимиты также теперь находятся на отметке 6 млн рублей, то первый взнос в любом случае будет больше 30% (при лимите в 6 млн руб. и, соответственно, минимальной стоимости квартиры в 8 млн руб.). Если же учитывать, что средняя цена по рынку — около 12 млн рублей, то, чтобы улучшить жилищные условия, придется располагать первым взносом в районе 50%.
Так, даже без повышения пв среднестатистической семье для улучшения жилищных условий бы пришлось накопить и потратить больший бюджет.
Кроме того, такие ограничения позволяют напомнить о том, что важно подходить осознанно к выбору объекта недвижимости. Покупка квартиры прежде всего должна совершаться с какой-то целью. И если эта цель — инвестиция, тогда вам лучше работать с достаточным первоначальным взносом. Покупать квартиру в ипотеку без ПВ — это вообще не инвестиция. Возможно, кто-то будет работать в рамках этой стратегии на студии и однушки, но мы этого делать не советуем.
В 2020 –2021 году можно было купить квартиру в ипотеку без пв как инвестицию, хотя бы с точки зрения долгосрочного планирования, когда мы могли получить пусть не доходную (когда от сдачи квартиры у нас остается прибыль), но хотя бы самоокупаемую (когда доход от сдачи равен платежу по ипотеке). И то, надо было очень тщательно смотреть. Сейчас это в принципе не работает.

Повысят ли ПВ на льготные программы в 2024 году до 50%?

Предпосылок для дальнейшего повышения ПВ, тем более в половину стоимости недвижимости, мы не видим.
Однако мы также не исключаем, что в случае дальнейшего ужесточения денежно-кредитной политики и повышения ключевой ставки возможно увеличение максимальной процентной ставки по ипотеке с господдержкой. Льготную ипотеку на новостройки можно оформить до 1 июля 2024 года — после этого мы ожидаем трансформацию программы в нечто более адресное.
Сейчас, пока ипотека с господдержкой еще действует, отличное время подумать о планировании семейного капитала. Например, купить на выгодных условиях квартиру у моря для ваших родителей.
Обновленные льготные программы, на наш взгляд, будут направлены на поддержку определенных социальных групп — многодетных и молодых семей, бюджетников, участников СВО и их семей. Целесообразно говорить и о разработке льготной программе ипотеки с дифференцированной ставкой, привязанной к уровню дохода в том или ином регионе, или с возможностью увлечения максимальной суммы кредита в зависимости от количества детей в семье, ведь большему количеству членов семьи требуется большая площадь для комфортного проживания, и существующих лимитов может быть недостаточно.
А вот специально для старшего поколения программ мы не ожидаем. Так что сейчас — самое время позаботиться о тех, кто дал вам жизнь. Выбирайте вместе с нами объект в курортных городах, который не только станет местом, где ваши родители комфортно смогут провести пенсию, но и сохранит и преумножит ваши сбережения.
2024-01-09 08:06