Наступил новый год, когда в очередной раз все ждут понижения цен на недвижимость. Казалось бы, люди задают правильные вопросы и приводят правильные аргументы: спрос действительно упал, особенно по сравнению с ажиотажем в конце лета-начале осени 2023 года. Но вот только цены не станут снижаться, они продолжат расти. Мы ожидаем рост стоимости в среднем по новостройкам юга в районе 10%, если не будет дополнительных стимулов и ажиотажа.
Давайте разбираться, почему так происходит и стоит ли сейчас покупать квартиру.
Во-первых, вспомните о том, что недвижимость — это такой же рынок. Рынок, на котором прибыль должны получать не только инвесторы, но также застройщики и банки, которые финансируют проекты. Сегодня банки не пропускают проекты с нулевой или недостаточно высокой маржинальностью. Из этого следует, что снижение спроса приведет не к снижению цен, а просто к снижению количества проектов. И на фоне их дефицита мы увидим рост цен.
Во-вторых, пониженный спрос по сравнению с 2023 годом не означает его отсутствие. Льготные ипотеки продолжают действовать как минимум до середины года, застройщики предлагают различные программы для стимулирования спроса, да и людям постоянно нужно улучшать жилищные условия и искать способы сохранения денежных средств в условиях нестабильности. Не думайте, что квартиры будут стоять пустыми и ждать вас месяцами. Такая ситуация на рынке недвижимости невозможна.
В-третьих, стоимость возрастет, когда будет объявлено об изменении или ужесточении условий льготной ипотеки, например, если официально будет подтверждено, что льготная ипотека на новостройки продлена не будет.
В-четвертых, что отдельно касается именно юга России, здесь рост стоимости подстегнет переток спроса из столиц из-за уменьшения лимитов по льготным ипотекам. Средняя цена студии в Москве от 8 млн, в то время как на Юге (Краснодар, Ростов) — от 3,2 млн, курортный сегмент (Новороссийск, Анапа, Крым) — от 4,5 млн.
В-пятых, на рост цен влияет и такой фактор, как ограниченное пространство застройки в некоторых городах и инфляция. Учитывайте это при планировании своего семейного капитала.
При этом мы также ожидаем, что значительный рост цен маловероятен в силу ограниченной покупательной способности населения и высокой ключевой ставки. Но ниже инфляционных темпов роста цен ждать не стоит.
Теперь давайте посмотрим с вами, как выросла стоимость недвижимости на юге России за 2023 год.
2023 год показал динамику роста цен на жилье. Цены в основном росли на первичном рынке. Причина — рост ажиотажного спроса во 2–3 квартале на фоне ослабления рубля, повышения ключевой ставки и ожидания отмены льготных ипотечных программ.
По нашим экспертным данным, за весь период 2022 года средняя цена квадратного метра на первичном рынке Краснодара выросла с 129 тыс. рублей до 146,7 тыс. рублей. Это рост практически на 14%.
Такую же картину мы наблюдаем на вторичном рынке — с 114 тыс. рублей за метр квадратный в начале года цена подскочила до 126 тыс. рублей в октябре, то есть на 10,5%.
В Ростове-на-Дону средняя цена на первичном рынке изменилась с 102 тыс. рублей за м. кв. до 119 тыс. рублей за м. кв. Это рост на 16.67%. На вторичном рынке средняя цена за кв. м. выросла на 17.82% с 101 тыс. рублей за м. кв. до 119 тыс. рублей за м. кв.
Если говорить про курортную недвижимость, то цены на жилье там также выросли по следующим причинам: спрос продолжает переориентацию на внутренний рынок, курортная недвижимость остается привлекательным способом инвестирования.
Например, в Ялте, в самом популярном курорте Крыма, мы наблюдаем в среднем рост на 3.5% на новостройки (с 200 до 207 тыс. рублей за м. кв.) и на 14.53% на вторичное жилье (с 179 до 205 тыс. рублей за м. кв.) по итогам 2023 года.
В Анапе за этот же период цена выросла в среднем на 13.21% (с 159 до 180 тыс. рублей за м. кв.) на первичном рынке и на 10.29% (с 136 до 150 тыс. рублей за м. кв.) — на вторичном.
Новороссийск показал рост на 5% на новостройки и 8% (с 135 до 142 тыс. рублей за м. кв.) на вторичку (с 124 до 134 тыс. рублей за м. кв.).
В Сочи за год средняя цена за квадратный метр в новостройке не изменилась, а вот на вторичном рынке выросла с 269 до 281 тыс. рублей за м. кв., то есть на 4.46%.
Давайте посмотрим, как лучше действовать в такой ситуации на конкретном примере
Все эти причины, перечисленные нами в первой части, вроде увидел Олег, наш инвестор и бывший сотрудник Росгвардии. Ему сейчас 52 года, и он вышел на пенсию. Его старший сын, Артем, вот-вот закончит школу. И Олег с супругой понимают, что сейчас — самое время создать капитал для их ребенка, потому что следующей на очереди будет дочка Ева, которой сейчас 13 лет. Однако они сомневаются, что им удастся купить объект, который вырастет в цене, ведь спрос, казалось бы, упал.
Мы посоветовали рассмотреть им объекты в следующих городах юга России, где стоимость гарантированно вырастет как на новостройки, так и на вторичном рынке. Исходя из нашего экспертного анализа мы показали Олегу, что ждать понижения цен с целью купить выгоднее — это ошибка. Нужно выстраивать стратегию на будущее, а не полагаться на случайность и удачу.
- Краснодар и Ростов-на-Дону: эти два города постоянно растут и развиваются, идет активное строительство на периферии городов. На примере Краснодара мы увидели колоссальный рост цен с 2020 года. Кроме того, здесь расположены крупнейшие вузы ЮФО, что в том числе обеспечивает стабильный рост цен на аренду жилья: за прошлый год в Краснодаре цены выросли на 20–25%, а в Ростове-на-Дону на 22–27%.
- Крым: на полуострове уже долгое время наблюдается отложенный спрос и рост стоимости из-за закрытых аэропортов и политической ситуации. Тем не менее, в 2024 году и далее Ожидается наибольший рост стоимости жилья в сегменте новостроек. На текущий момент средняя цена за квадратный метр на первичном рынке в Симферополе варьируется от 130 до 300 тысяч рублей, а на Южном берегу — от 170 до 350 тысяч. Также наблюдается увеличение цен на вторичном рынке: средняя стоимость за квадратный метр в крымской столице в настоящее время составляет от 150 до 200 тысяч рублей, а на южном берегу Крыма — от 170 до 250 тысяч.
- Новороссийск, Геленджик, Анапа: одни из самых популярных курортов черноморского побережья, отлично подходят для собственного отдыха и сдачи в аренду в свободное от этого время.
- Кавказ: На Кавказе сейчас активно развивается туризм. Строят недвижимость, как апартаменты, так и ЖК. Это такие города как Кисловодск, Архыз, Железноводск, Пятигорск. Покупка для сдачи в аренду идеальный вариант, с отличным потенциалом роста стоимости. При прочих равных эти рынки будут показывать больший рост стоимости в 24–25 году. Можно ожидать от 30% доходности при выборе подходящего объекта.
Планируйте свой семейный капитал с умом и не ведитесь на оценки и предположения, которые не основаны на тщательном анализе рынка. Выбирайте не эмоциями, а тщательно продуманной стратегией и тогда вы можете сохранить свои сбережения и увеличить свой семейный капитал.