Тема ИЖС сейчас стоит активно на повестке уже несколько недель, но мы говорим о перспективах этого направления не первый год. Для нас очевидно, что частный дом — это отличный актив, особенно на Юге России, где погода и климат позволяют большую часть года активно проводить время не только внутри дома, но и во дворе.
Но почему все обратили внимание сейчас?
Ответ прост — государство активно берется за развитие этого направления, а также оно уже не первый год показывает рост.
Давайте посмотрим на цифры.
В 2023 году строительство частных домов в России было очень активным и успешным. Оно превзошло по объемам строительство многоквартирных домов более чем в два раза. И это уже третий год подряд объемы ИЖС превышают ввод МКД. Общий объем нового жилья, которое строилось, достиг более 110 миллионов квадратных метров (+8% в годовом выражении) — это максимум за всю историю наблюдений.
Интерес к частному строительству подтверждается и ростом ипотечного кредитования. В 2023 году было выдано около 2 миллионов кредитов на строительство частных домов, что в полтора раза больше, чем в предыдущем году. Банки активно выдавали кредиты на строительство домов, их количество увеличилось вчетверо по сравнению с 2022 годом.
Начало 2024 года не отличается от трендов прошлого. В январе 2024 года Сбербанк выдал рекордное количество ипотечных кредитов на ИЖС, составившее 16% от общего числа выданных займов.
Также активно росли и цены. В 2022 году на старте продаж в коттеджном поселке на Юге России мы могли купить участок земли 6 соток за 300 тыс. рублей за сотку — то есть 1,8 млн рублей за весь участок. В 2023 году, если бы мы вернулись к покупке недвижимости в этом же коттеджном поселке, то стоимость сотки была бы уже 700 тыс. рублей, то есть участок обошелся бы нам в 4,2 млн рублей. И это далеко не предел. Цены продолжат планомерно расти, поскольку дорожает как сама земля, так и затраты на строительство. Кроме того, их подстегивает спрос.
Давайте теперь обратим внимание на то, какую поддержку оказывает со своей стороны государство.
Во-первых, в секторе ИЖС действует система инфраструктурных облигаций. Это позволяет застройщику взять кредит на льготных условиях для создания инфраструктуры.
Во-вторых, в ИЖС появляется строительство с использованием эскроу-счетов. В ноябре прошлого года Госдума приняла в первом чтении законопроект о введении эскроу-счетов в ИЖС, в том числе для расчетов по договору подряда. Ожидается, что окончательно пакет законопроектов, направленных на создание механизма безопасного ИЖС, будет принят в первом квартале этого года.
Механизм работает как классический эскроу: деньги за строительство хранятся в банке до завершения работ. Новые правила предполагают безопасные расчеты и обязательное страхование денег до 10 млн рублей. Банк «Дом.РФ» уже запустил специальные кредиты для подрядчиков и ипотеку сниженной ставкой. Ожидается, что другие банки также предложат подобные продукты. Введение такого механизма может увеличить число желающих строить дом с подрядчиком.
В-третьих, «Дом.РФ» и Минстрой подготовили предложение о создании единой льготной программы ИЖС-ипотеки, которая будет действовать отдельно от сегмента МКД и учитывать особенности рынка индивидуального жилищного строительства.
В-четвертых, у нас вводится такое понятие как строительство по домокомплектам, то есть условным наборам строительных материалов, из которых можно собрать дом согласно прилагающейся проектной документации. Именно с ними в рамках ИЖС с эскроу-счетами планируется запустить субсидированную льготную ипотеку под 1%.
Почему мы считаем, что ИЖС — это инвестиция?
Такая активная поддержка со стороны государства, растущие цифры и в ряде сегментов более доступная цена, чем за квартиру, говорят о том, что направление продолжит развиваться и инвестиции в такой актив в 2024 году принесут доход и позволят укрепить ваш семейный капитал.
Как пример инвестиционных кейсов в ИЖС, мы можем привести объект нашего инвестора. За 2 года он вырос в цене на 2 млн. руб., что составляет 45% от стоимости объекта. Отличный результат, который со временем будет только укрепляться, поддерживая семейный капитал нашего инвестора.
Как выбрать дом?
Как и в случае с квартирой, прежде всего, здесь нужно смотреть на вашу цель и локацию. Локация определяет, как будет расти цена на недвижимость и в каких условиях будете жить вы или ваши арендаторы.
Если вы выбираете вариант для переезда, советует обратить внимание на классический вариант:
Дом 80–90 кв. м., имеющий кухню-гостиную и 2–3 спальни. При этом участок земли может быть от 4 до 6 соток в коттеджном поселке, которые строятся на земле ИЖС и при этом расположены достаточно недалеко от города. Либо, если они расположены в 5–10 минутах езды до границ города, нужно смотреть на внутреннюю инфраструктуру поселка. Задайте себе вопрос: все ли магазины есть в наличии? Рядом ли школа и садик? Есть ли пункты выдачи популярных маркетплейсов? В каком состоянии дороги? Как планируется развивать инфраструктуру дальше? Все это повышает ликвидность места.
Если вы хотите сдавать дом, тут есть два варианта:
1. Сдавать для кратковременного или долгосрочного размещения.
Здесь в целом, такие же критерии, как и для собственного проживания. Смотрим на инфраструктуру, планировку дома, качество постройки и ремонта.
2. Сдавать для мероприятий.
Здесь мы не рассматриваем коттеджные поселки, поскольку это будет создавать неудобства соседям. Поэтому мы смотрим потенциал покупки земельного участка и постройки дома по своему проекту под эти цели и задачи. Здесь доходность будет хорошая. В Краснодаре сейчас есть предложения от 2000 рублей, если дом небольшой и предполагает отдых пары, и до 36000 рублей и более в сутки, если мы говорим о большом доме на компанию. В Ростове-на-Дону эти цены также варьируются от 2000 и до 40000 рублей и более в сутки.
3. Сдавать дом как несколько квартир.
Также можно рассмотреть еще один вариант инвестиций — инвестировать в дом 1–2 этажа площадью от 120 до 140 квадратных метров, поделить его на студии и сдавать их отдельно. Здесь доходность может быть достаточно высокой, но учтите, что, если объект будет на участке ИЖС, нужно будет согласовывать проект этого дома.
Какой итог?
Покупка ИЖС в качестве инвестиции сегодня — это выгодная и доходная стратегия, так как сектор, как видно из цифр и фактов, продолжит развиваться активно, подтягивая за собой рост цен. ИЖС позволяет реализовывать различные стратегии и зарабатывать на недвижимости с отличным потенциалом на будущее.