Блог об инвестициях в курортную недвижимость. Сохраняем и приумножаем сбережения.

Действуйте сейчас: почему ожидание вредит вашему капиталу

Дорогие читатели! Сегодня мы хотим поделиться с вами своими мыслями о растущих ценах на курортную недвижимость в России и привести пример, благодаря которому вы увидите этот рост в цифрах, а не на словах.
Многие из вас наверняка заметили, что за последние несколько лет цены на недвижимость в популярных курортных городах значительно выросли. Что же стало причинами такого роста, несмотря на нестабильную обстановку на рынке?

Курс на внутренний туризм

Во-первых, стоит отметить, что в России в последние годы наблюдается рост внутреннего туризма. Сначала закрытые границы и карантин в период пандемии коронавируса, теперь политическая обстановка на фоне СВО и общие тенденции в обществе привели к тому, что правительство взялось за внутренний туризм. Появляются новые объекты, туда поступает значительная часть инвестиций.
По всем этим причинам возрос спрос на курортную недвижимость. Таким образом, рост спроса привел к увеличению цен на недвижимость.

Развитие различных льготных программ

Во-вторых, правительство активно поддерживает желание россиян приобрести собственную квартиру или дом. Самой популярной программой остается семейная ипотека. Ее можно получить под различные цели, такие как строительство жилого дома и покупка квартиры в новостройке. На текущий момент минимальная процентная ставка для таких кредитов в Сбере составляет 5,3% годовых при строительстве жилого дома и 5,7% годовых при покупке жилой недвижимости в новостройке. Другие программы, на которые стоит обратить внимание — «Господдержка 2020» и «IT-ипотека». В начале текущего года условия кредитования для IT-специалистов были улучшены, что привело к росту доли IT-ипотеки. В марте текущего года процент выдач таких кредитов увеличился до 1%, а общий объем выданных IT-ипотек превысил 7,6 млрд рублей, установив новый рекорд за все время действия программы.
Такие меры стимулируют покупателей и приводят к увеличению спроса на недвижимость.

Отсутствие пузыря на рынке курортной недвижимости

На этом рынке спрос только растет, и недвижимость является самым ликвидным товаром. Новости о падении спроса на квартиры относятся к столичному рынку недвижимости, где предложения изобилие. В то время как на рынке курортной недвижимости, ликвидные объекты быстро расходятся, и их нужно успеть купить на старте продаж.

Пока вы ждете, цены растут

При этом, важно отметить, что рост цен на курортную недвижимость — это не явление новое. Как пример, можно привести ЖК Holiday House (Анапа), где со старта продаж в первой очереди студия стоила 1.450 млн рублей, во второй — 2.15 млн, в третьей — 2.9 млн, а сейчас остатки третьей очереди распродают и вовсе по 5.2 млн рублей за тот же метраж. И к концу года готовится старт четвертой очереди, где стоимость недвижимости будет еще выше.
По этой, и еще нескольким причинам, а также благодаря своей уникальной концепции проект Holiday House был признан самым инвестиционно-привлекательным проектом по мнению престижной премии в области строительства Urban Awards 2022. Можно ли было прогнозировать такой рост?
Конечно, при работе с экспертом инвесторы бы выяснили, что такого ЖК нет на ближайшей территории, и застройщик выступает в данном случае в роли монополиста.

Давайте рассмотрим эти цены в контексте ипотеки:

Если бы вы решили приобрести жилье на первом этапе с первоначальным взносом 500 рублей, то ежемесячный платеж при расчёте на 30 лет составил бы всего 6 000 рублей. Мы уверены, что купить продукты на неделю — более дорогостоящая задача.
Если бы вы успели купить студию во второй очереди, то при таком же первоначальном взносе и такой же процентной ставке 6%, вы бы платили уже 9 593 рубля в месяц. Все еще небольшая сумма, верно? Купив студию в начале третьей очереди, вы бы платили чуть больше 14 тыс. в месяц.
При этом, покупая квартиру сегодня, вам придется внести в качестве первоначального взноса уже на 300 тысяч больше, а ваш ежемесячный платеж вырастет до 26 380 рублей.
Конечно, эти расчеты примерны и они могут меняться в зависимости от вашей ситуации.

Как рассчитать доходность от аренды?

Для того, чтобы посчитать доходность квартиры, нужно узнать, сколько дней в году она будет занята. Обычно квартира занята не все 365 дней в году, поэтому нужно умножить 365 на среднюю загрузку квартиры за год — обычно это 60%.
Затем нужно узнать, сколько денег можно заработать в день, если сдавать квартиру. Для этого умножаем количество дней, которые квартира будет занята (обычно это 219 дней) на среднюю стоимость суток (например, 3000 рублей). Получится оборот с квартиры — в данном случае это 657 000 рублей.
После этого нужно отнять из оборота 20%, чтобы учесть расходы на управление квартирой. В результате мы получим 525 600 рублей — это деньги, которые останутся у нас без учета коммунальных платежей.
Затем остается отнять платеж по кредиту за год. Это примерно 72 000 р., 115 000 р., 168 000 р., 316 000 р. соответственно.
Как мы видим, в каждой ситуации квартира является доходной, даже если мы только сегодня решили заняться инвестированием, когда цена в разы выше. Однако нужно понимать, что стоимость аренды за эти годы особо не изменилась, в то время как стоимость недвижимости выросла в разы. Поэтому с каждым годом промедления с покупкой прибыль от сдачи в аренду данной недвижимости сокращается из-за роста стоимости приобретения и становится все сложнее организовать доходную квартиру. Ожидание с покупкой в этой стратегии так же увеличит срок окупаемости
Этот пример подчеркивает, что курортная недвижимость всегда была и будет востребованной и доходной, а также тот факт, что промедление в любом случае ведет к убыткам.
При этом каждый раз, принимая решение о покупке, недвижимость бы казалась дорогой. Сначала в сравнении с другими объектами, потом по сравнению с прошлым годом. Но каждый раз, откладывая это решение, уже через полгода вы будете кусать локти. Вы можете даже начать ждать появления старой цены, чтобы избежать горестного чувства поражения.

Ошибки — это опыт

Наш совет — не стоит этого делать. Несмотря на рост цен, покупка курортной недвижимости остается выгодным вложением средств. Если вы однажды упустили свой шанс, нет смысла об этом думать постоянно. Проанализировали свой поступок — и вперед. Не позволяйте старым ошибкам тормозить вас и вашу семью в развитии. С учетом растущего внутреннего туризма и льготных программ правительства, спрос на недвижимость в курортных городах будет продолжать расти, что сделает ее еще более ценной и дорогой в будущем. Срок окупаемости вырастет, да, тем не менее, вы все равно останетесь плюсе.
Кроме того, курортную недвижимость можно сдавать в аренду, что приносит стабильный доход. Разберем опять же на примере ЖК Holiday House, потому что его расположение крайне удачно: красивейшие виды на горы, запах хвойных деревьев, близость моря и таких туристических объектов как Кипарисовое озеро, заповедник Большой Утриш с невероятной природой и так далее.
Такая локация в сочетании с развивающейся инфраструктурой, современной планировкой и ремонтом, чистой территорией и удобными дорогами делает квартиры здесь ликвидными, в том числе для сдачи посуточно. Например, в августе стоимость аренды студии в этом комплексе колебалась от 3,5 до 4,5 тысяч рублей в сутки. Умножив эту сумму на количество дней, приходящихся на пиковый сезон, можно получить представление о том, насколько выгодно могут быть такие инвестиции. И это не учитывая сдачу квартиры не в сезон, когда люди все равно будут приезжать, чтобы полюбоваться природой и отдохнуть от городской суеты.
В заключении, мы хотим отметить, что при выборе курортной недвижимости необходимо учитывать не только стоимость, но и множество других факторов, таких как расположение, инфраструктура, состояние дома, наличие конкурентов на рынке и так далее. Также, перед покупкой стоит обязательно провести тщательный анализ рынка и ознакомиться с возможными рисками. Но все это нужно делать четко и вовремя. Если вы будете откладывать своего строительство семейного капитала, кто-то другой построит его на вашей опущенной возможности.
Если вы хотите для своей семьи стабильности, достатка, комфорта и безопасности, задумайтесь о создании крепкого семейного капитала на недвижимости уже сейчас.
Пока вы ждёте, стоимость недвижимости растет и другие люди исполняют ваши мечты. Начните действовать!
2023-09-25 19:29 Курортная недвижимость