Блог об инвестициях в курортную недвижимость. Сохраняем и приумножаем сбережения.

Что влияет на ликвидность объекта и рост цены?

Ликвидность недвижимости — это способность быстро и прибыльно продать или обменять недвижимость наличными средствами. Она играет важную роль при принятии решения об инвестировании в недвижимость, поскольку позволяет владельцу быстро реализовать свои активы в случае необходимости.
Очень часто мы слышим мнение о том, что удачные инвестиции в недвижимость — это прежде всего локация. Но это в корне неверно. Конечно, локация определяет многое, но нужно оценивать и другие факторы.
Вот только некоторые из них:
1. Инфраструктура: Качество инфраструктуры в окрестностях недвижимости имеет большое значение. Близость к хорошо развитой транспортной сети, наличие школ, детских садов, университетов, больниц, магазинов, парков и других объектов общественного пользования повышают привлекательность недвижимости и способствуют ее ликвидности. Люди обычно предпочитают жить в местах, где есть удобные условия для работы, образования и развлечений.
2. Потенциал города: Экономическое и демографическое развитие города также влияет на ликвидность недвижимости. Города с динамичной экономикой, высоким уровнем занятости и растущим населением предлагают больше возможностей для продажи недвижимости. Поэтому важно изучить перспективы развития города и его рынка недвижимости перед инвестициями.
Посмотрим на потенциал на примере Краснодара. Потому что Краснодар — достаточно привлекательный город и для переезда, и для покупки недвижимости как на вторичном, так и на первичном рынках. По данным «РИА», он вошел в ТОП-3 города по росту населения в абсолютных цифрах. В связи с последними событиями подорожание жилья замедлилось и где-то даже приостановилось. Но сейчас спрос восстанавливается, люди отошли от шока. Средняя цена квадратного метра в однокомнатной квартире в апреле 2023 года возросла на 34,35% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и на 1,13% по сравнению с прошлым месяцем. Краснодар также занял седьмое место среди субъектов РФ по росту средней цены квадратного метра на вторичное жилье (1,7%).
Кроме того, всего за три года цены на первичном рынке города выросли кратно. В начале 2020 года цена за квадратный метр в однокомнатной квартире составляла 61 тысячу рублей, а в мае 2023 года — уже 122 тысячи рублей за квадратный метр. Это рост в два раза за всего три года.
3. Концепция объекта: Целевое назначение недвижимости и ее концепция также влияют на ликвидность. Некоторые типы недвижимости, такие как жилые дома, офисные здания или коммерческие центры, могут иметь различную степень ликвидности в зависимости от спроса на рынке. Например, недвижимость, предназначенная для развития туризма, может быть более ликвидной в туристических регионах.
Кроме того, следует учитывать и другие факторы, такие как состояние объекта недвижимости, наличие правовых ограничений или обременений, а также текущее состояние рынка недвижимости. Эти факторы также могут влиять на ликвидность недвижимости.

Давайте рассмотрим это на примере микрорайона Знаменский в Краснодаре, где находится ЖК «Родные просторы».

На территории данного жилого комплекса расположено несколько садиков и школа с полноценным стадионом. Также к данному комплексу прилегает красивый ландшафтный парк, где можно гулять вечером. Такой объект привлекает кофейни, где можно уютно посидеть, а также различную коммерцию — товары и услуги на любой вкус.
На старте продаж в данном жилом комплексе квартиры студии стоили в районе 800 тыс. рублей, а однокомнатные квартиры можно было приобрести за 1,1 млн. Но это было на старте. Так, в 2021 году в продажу поступили несколько домов. Цена за квадратный метр была 118 тыс. рублей. На сегодняшний день данный дом уже находится на предсдаче, а цена за квадратный метр однокомнатной квартиры составляет 145 тыс. рублей. Это базовая цена за квадратный метр, без субсидий и так далее.
Отдельно отметим тот момент, что динамика ценообразования в данном жилом комплексе присутствует. Обратите внимание, что со 118 тыс. рублей до 145 тыс. рублей за квадратный метр цену застройщик смог поднять благодаря не только локации, так как объект, по сути, далек от центра города, но благодаря концепции. Потому что на сегодняшний день мы имеем классный жилой микрорайон со своей инфраструктурой, со своей школой, садиком и прогулочным парком. Именно это создает дополнительную ценность.

Чтобы не быть голословными, давайте с вами сравним этот жилой комплекс с тем, что находится по соседству, буквально через дорогу.

Данный жилой комплекс находится через автодорогу Восточный обход от предыдущей локации ближе к городу. Здесь буквально в пешей доступности у нас улица Уральская. Обратите внимание, что в 2021 году львиная доля квартир здесь продавалась по цене 110 тыс. рублей за квадратный метр. На сегодняшний день цена от застройщика составляет 118 тыс. рублей за квадратный метр. Да, мы видим, что цена также выросла, но совершенно иначе.
В первом случае это рост на 23% за два года, а во втором — всего лишь на 7%. Казалось бы, локацию данного комплекса можно назвать более удачной, так как она чуть ближе к городу. Однако в нем совсем другая концепция: у него нет своей школы, детского сада и прогулочного парка. Здесь совершенно другая инфраструктура, концепция и сценарий жизни. Максимум, где можно отдохнуть вечером, не уходя далеко от дома, — детские площадки. Для подростков, молодежи и взрослых людей инфраструктуры нет.
Это было видно еще на этапе планирования строительства и презентации концепции. Поэтому мы с инвесторами не покупали объекты во втором ЖК, а вот в жилом комплексе «Родные просторы» мы с инвесторами приобрели несколько квартир как для инвестиций, так и для переезда на Юг.

Какой итог?

Мы не будем спорить с тем, что удачная инвестиция — это, прежде всего, удачная локация. Но обязательно отметим, что это не только хорошая локация, это набор еще многих факторов, которые нужно учитывать. Удачная покупка недвижимости, будь то инвестиция, переезд или другая цель — это совокупность десятков факторов. При этом факторы, которые мы учитываем при инвестировании или покупке квартиры для переезда универсальны для любого региона России.
Если вы планируете покупку недвижимости для создания семейного капитала, оценивайте каждый фактор, приведенный выше, а также обращайтесь к нам, и мы подберем для вас самый лучший вариант.
2023-09-22 23:15