Блог об инвестициях в курортную недвижимость. Сохраняем и приумножаем сбережения.

Антикейс: как не надо инвестировать

Мы уже не раз писали о том, что инвестировать надо с умом: на основе анализа, локации, перспектив. Но не всегда клиенты приходят к нам за советом, где покупать. Иногда бывают ситуации, когда приходят, чтобы срочно продать неудачную инвестицию. И как бы мы ни хотели помочь, есть места, где спасти вложенные деньги не удастся, но люди продолжают туда вкладываться.

Одно из таких мест — Западный обход Краснодара.

За последние годы этот район претерпел значительные изменения: из незаселенной периферии он превратился в одну из самых динамично развивающихся частей краевой столицы. По итогам 2023 года в России он стал самой продаваемой улицей стал. Сейчас там продается более 2 млн кв. м недвижимости. И это не считая того, что уже продано!
На улице возводят дома одновременно более 15 застройщиков. Они строят разные типы жилья — от многоэтажных зданий до таунхаусов с дуплексами. Средняя стоимость «квадрата» от застройщика на Западном обходе составляет 160 тыс. рублей. И это если мы говорим про обычную ставку по ипотеке с первоначальным взносом. Покупая без ПВ, цена выходит выше рынка.
Мало того что платеж по ипотеке там кратно выше чем стоимость аренды, так к тому же и недвижимость за счет верха рынка и завышения не имеет потенциала роста и перестает быть инвестицией.
К слову в Крыму — шаговая доступность до моря — в среднем 150 тыс. рублей за квадрат от застройщика. Там и конкуренция будет значительно ниже. А в попытках начать сдавать квартиру на Западном обходе вы столкнетесь с огромным рынком предложения, из-за которого придется снижать цену, чтобы потребитель выбрал именно вас.

Давайте разберем подробно на примере ситуации клиента, который обратился к нам:

Ситуация
Девушка купила студию 23.2 кв. м. в жилом комплексе «Самолет» в ипотеку без первоначального взноса. Застройщик предложил отделку «под ключ» в подарок, а также кладовку и парковочное место. Однако, реальная цена этих «подарков» оказалась значительно завышенной. Парковка была оценена в 860 тысяч рублей, что объективно слишком дорого, а кладовка — в 346 тысяч рублей, тогда как ее рыночная цена составляет около 200 тысяч рублей.
Сегодня девушка обратилась к нам, чтобы продать свою студию, не потеряв деньги, и закрыть ипотеку. Но это, мягко скажем, нереальный запрос.
Вот на какие проблемы нужно обратить внимание в первую очередь:
1. Завышенная стоимость квартиры и дополнительных объектов
  • Квартиры аналогичной площади в данном жилом комплексе, но в предчистовой отделке, продаются по рыночной цене 3,0–3,5 миллиона рублей.
  • Даже с учетом стоимости отделки «под ключ» (приблизительно 20 тысяч рублей за квадратный метр, то есть приблизительно 450 тысяч рублей за отделку), цена квартиры с парковкой и кладовкой составляет максимум 4,07 миллиона рублей.
Девушка же купила ее за 5,5 млн рублей.
2. Неадекватные ожидания относительно продажи
  • Девушка рассчитывает быстро продать квартиру, несмотря на завышенную стоимость и сильную конкуренцию на рынке.
  • Квартиры в аналогичном состоянии и по более низкой цене широко представлены на рынке, что снижает шансы на быструю продажу её объекта.
3. Форс-мажор и желание избавиться от «инвестиции»
  • Понимание о реальной ликвидности пришло только после приобретения, что типично для инвестиций, сделанных под влиянием рекомендаций сомнительных источников.
  • Высокие ежемесячные платежи по ипотеке не позволяют выгодно сдать квартиру в аренду, чтобы их закрывать, хотя дом уже сдан.
Конечно, сейчас такую квартиру не продать даже в ноль, чтобы закрыть ипотеку. В лучшем случае, и то не быстро, девушка сможет продать квартиру за 3,6 млн рублей, парковку за 450 тыс. рублей, кладовку за 200 тыс. рублей. Получится 4,07 млн рублей. Остается еще 1,42 млн рублей, которые нужны, чтобы погасить ипотеку.
Этот пример демонстрирует, как не надо инвестировать в недвижимость. И вот несколько ключевых «не»:
1. Не доверять слепо рекомендациям блогеров или инфориелторов:
  • Всегда проверяйте источники информации и делайте собственный анализ предложений на рынке. Рекомендации могут быть мотивированы коммерческими интересами, а не реальной выгодой для вас.
2. Не соглашаться на завышенные цены за дополнительные опции:
  • Проверьте рыночные цены на парковочные места, кладовки и отделку. В данном случае, цена парковки и кладовки оказалась значительно выше рыночной, что сразу ставит под сомнение выгоду сделки.
3. Не полагаться на оценку стоимости, которую говорит представитель застройщика вам напрямую:
  • Сравните стоимость аналогичных объектов на рынке. В данном случае квартиры в предчистовой отделке в этом жилом комплексе стоили существенно дешевле, что делало покупку по предложенной цене невыгодной.
  • Наши инвесторы всегда получают такой подробный анализ и получают особое предложение от застройщика, с реальной скидкой, а не липовой выгодой.
4. Не покупать недвижимость без первоначального взноса:
  • Ипотека без первоначального взноса обычно связана с завышенной стоимостью квартиры и как следствие большими ежемесячными выплатами. Ипотека без ПВ всегда была с высокой ставкой, но для клиента здесь создается иллюзия. Ставка на бумаге у вас остается прежней, 5,9%, но объект становится дороже, компенсируя ее. Это увеличивает финансовую нагрузку и риски, особенно в случае форс-мажоров.
5. Не заходить в инвестиции без возможного сценария выхода:
  • Рассмотрите заранее, насколько легко будет продать объект в случае необходимости. Высокая конкуренция и наличие множества аналогичных предложений на рынке усложняют быструю продажу.

Какой итог?

Инвестирование в недвижимость требует тщательного анализа и взвешенного подхода. Ошибки, подобные описанным в данном антикейсе, могут привести к значительным финансовым потерям и разочарованиям. Прежде чем принимать решение о покупке, важно:
  • Провести детальное исследование рынка.
  • Оценить все затраты и возможные доходы.
  • Проконсультироваться с независимыми экспертами, а не продажникам.
  • Планировать свои действия на случай изменения рыночной ситуации или личных обстоятельств.
  • Работать в рамках стратегии построения семейного капитала, а не вестись на рекламные слоганы.
Следуя этим рекомендациям, можно избежать многих ошибок и сделать более осознанные и выгодные инвестиции в недвижимость. Наши инвесторы всегда получают такой подробный анализ и знают, что покупка на Западном обходе Краснодара сегодня, особенно без ПВ, это никакая не инвестиция.
2024-05-22 15:17 Для инвестора