Блог об инвестициях в курортную недвижимость. Сохраняем и приумножаем сбережения.

Почему растут цены на квартиры? причины и потолок роста

Цены на вторичное жилье в крупных городах России вновь стали активно расти, а дисконт начал резко снижаться. По сравнению с маем прошлого года, средняя цена за квадратный метр вторичного жилья в России выросла всего на 3,7%. А в конце прошлого месяца этот рост составил 0,5%. Об этом 14 мая «Известиям» сообщили в федеральной компании «Этажи». Краснодар при этом занял седьмое место среди субъектов РФ по росту средней цены квадратного метра на вторичное жилье (1,7%).
Можем сказать, что у Этажей» достаточно хорошая аналитическая база, так как это одна из самых крупных федеральных сетей агентств недвижимости. Нет основания не доверять их рейтингам, хотя некоторых и удивили такие цифры.
Если мы посмотрим на данные, представленные «Неагентом», то увидим тот же тренд на повышение цен. Он начался с конца прошлого года. Уже в ноябре 2022 года тренд на рост стоимости вторичной недвижимости был очевиден.

Давайте вместе разберемся, почему растут цены в представленных городах-миллионниках.

1. Шок проходит, а квартиры для перепродажи выставили на рынок
Нам кажется, что настал момент, когда у людей прошел шок. И те инвестиционные квартиры, которые были приобретены в 2020 или 2021 годах для перепродажи, были выставлены на рынок. Эти инвесторы не подверглись панике, когда началась СВО, и поэтому четко знают, сколько им нужно в сухом остатке для реинвестирования данных денежных средств. Например, сколько им нужно, чтобы реализовать спекулятивную стратегию точечно в объекты курортной недвижимости.
На наш взгляд, именно в таких проектах можно получить достойный доход. И мы с нашими инвесторами также разрабатываем долгосрочные стратегии, чтобы не вестись на общую панику, избегать информационного шума и получать реальный результат.
2. На вторичном рынке появляются бывшие новостройки
Рост цен на вторичном рынке жилья можно объяснить появлением объектов нового фонда, которые предлагают современный ремонт, новые стандарты качества и доступ к современной инфраструктуре, соответствующей концепции «15-минутного города». Эти новые объекты отвечают повышенным требованиям покупателей, которые все больше ценят комфорт, удобство и качество жизни. Благодаря присутствию современных удобств и улучшенной инфраструктуры вблизи дома, такие объекты становятся привлекательным выбором для покупателей, что способствует повышению их цен.
3. Недвижимость не теряет своей популярности
Мы никуда не ушли от того, что люди как продавали, так и продают, и как покупали, так и покупают квартиры и в рамках вторичного рынка, и в рамках рынка новостроек. В любом случае кто-то съезжается, кто-то разъезжается, кто-то улучшает свои жилищные условия. Здесь мы понимаем, что рынок вторичной недвижимости подтягивается за рынком новостроек.
Тенденцию можно проследить на примере Краснодара. Потому что Краснодар — достаточно привлекательный город и для переезда, и для покупки недвижимости как на вторичном, так и на первичном рынках. По данным «РИА», он вошел в ТОП-3 города по росту населения в абсолютных цифрах. В связи с последними событиями подорожание жилья замедлилось и где-то даже приостановилось. Но сейчас спрос восстанавливается, люди отошли от шока. Средняя цена квадратного метра в однокомнатной квартире в апреле 2023 года возросла на 34,35% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и на 1,13% по сравнению с прошлым месяцем.

В Краснодаре мы также можем выделить косвенные факторы роста цен на недвижимость.

Например, вымывание лотов дешевой недвижимости среди панельных домов в таких микрорайонах как Градостроители и Восточно-Кругликовский. Это связано с тем, что был такой одномоментный пиковый спрос от тех, кто приехал с новых регионов Российской Федерации. Это покупатели с сертификатами на приобретение недвижимости из Херсона. Тут было достаточно хорошее количество сделок. И в принципе за номинал сертификата, если он был выдан на двоих людей, добавив немного, можно было приобрести однокомнатную квартиру в панельном доме. Если сертификат был выдан на одного, то можно было приобрести студию с небольшим добавлением своих денежных средств. То есть лоты, которые подходили в ценовой диапазон под этот запрос, активно распродались.

Давайте теперь вместе рассмотрим, как росли цены на «вторичку» с 2022 года

В конце 2021 года рост цен на новостройки был стремительным. И уже тогда было понимание, что в 2022 году новостройка точно не будет расти, даже если бы не было СВО. Рынок вторичного жилья, напротив, практически не менялся в 2021 году. Цены росли в основном на новый фонд, и, можно сказать, что вторичная недвижимость здесь несколько копила потенциал, рост происходит кратно меньше. Новостройка по темпам с 2020 года, а особенно в 2021 обгоняет рынок вторичного жилья в процентном соотношении.
Когда началась СВО, большинство людей сначала находилось в шоковом состоянии, и на март 2022 года мы видим цену 98,1 тыс. рублей за квадратный метр, а в апреле и вовсе 91 тыс. рублей за квадратный метр. Затем люди опомнились, и, как это бывает, когда у нас в стране происходит какая-то неразбериха, пошли покупать бетон: в мае цена составляла уже 114,3 тыс. рублей за квадратный метр, а в июне и июле того же года — 121,3 тыс. рублей и 124,3 тыс. рублей соответственно.
Потом мы можем наблюдать кратковременную паузу и к ноябрю 2022 года небольшую коррекцию по рынку. С этого времени мы уже видим плавный рост на рынке недвижимости.

Какие мы видим перспективы на рынке вторичной недвижимости Краснодара и Краснодарского края?

Это рост продолжится, мы даже думаем, что спрос немного сместится с первичного на вторичный фонд жилья. Так как сейчас «вторичка» не сильно отличается по процентной ставке от новостроек и имеет преимущество — дом уже будет сдан, но при этом можно купить хорошую квартиру в хорошем жилом комплексе, который был построен недавно уже по концепции комплексного развития территории и имеет всю необходимую инфраструктуру во дворе.
Также ожидаемо, что будут выдавать сертификаты жителям Запорожской области. Это тоже, на наш взгляд, вызовет некий рост цен из-за кратковременного спроса на покупку квартир за эти сертификаты.
Также хотелось бы обозначить тенденцию, которая касается курортной недвижимости. Новороссийск и Анапа имеют очень маленький квартирный фонд новостроек в продаже и, соответственно, там пользуется спросом как вторичное, так и новое жилье. И вторичное жилье, которое находится возле моря, по-прежнему растет в цене. Да, также была некая коррекция в 2022 году, но сейчас мы уже видим хороший тренд на рост цен на вторичное жилье и в Новороссийске, и в Анапе.
В Геленджике та же самая история, но с одним исключением — там нет нового фонда вообще. Рынок живет только вторичными предложениями, следовательно, как спрос, так и цена на этом рынке продолжат расти.
Что касается Сочи, город будет уходить в делюкс и элит- сегмент, что также в свою очередь приведет к росту стоимости на рынке вторичного жилья. Так как доступных предложений в Сочи с каждым годом будет становиться все меньше и меньше.
Сейчас — это лучшее время для того, чтобы начать строить свой семейный капитал, так как цены постоянно растут.
Если вы хотите знать, как зарабатывать на инвестициях в недвижимость, как добиться комфорта для своей семьи и не проиграть на этом рынке — следите за нашими текстами и обращайтесь за консультацией.
2023-11-04 18:59