Банк России поднял ключевую ставку с 8,5% до 12%. Ставка поднимается уже второй раз за год. До этого значение изменилось с 7,5% до 8,5%. В связи с этим мы поговорили с Евгением Ткачевым, руководителем федеральной программы «Семейный капитал» и экспертом-советником по инвестициям в недвижимость.
— Сколько было выдано льготной ипотеки и как менялся кредитный портфель Краснодарского края в 2022-2023 гг.?
— Кредитный портфель по ипотеке в Краснодарском крае превысил 566 миллиардов рублей к 1 июня 2023 года, что в два раза превышает результат прошлого года. Согласно данным от Дом.РФ, за период с января по май 2023 года в Краснодарском крае было выдано почти в три раза больше ипотечных кредитов с государственной поддержкой, чем за аналогичный период предыдущего года.
Следует отметить, что в 2022 году Краснодарский край поднялся на второе место по объему возводимого жилья в стране (9,1 млн кв. м), впервые обогнав Московскую область и Санкт-Петербург.
Если рассматривать весь Южный федеральный округ, то статистика также впечатляюща. По данным от Дом.РФ, более 180 тысяч семей воспользовались льготной ипотекой в ЮФО за весь период действия программы.
— Какие ипотечные программы сейчас наиболее востребованы, куда направлен спрос покупателей?
— Семейная и льготная ипотеки продолжают оставаться наиболее популярными программами. Краснодарский край занимает третье место в России по объему выданных ипотечных кредитов такого типа. И это неудивительно, ведь данные программы модернизируются под запрос покупателя и позволяют покупать жилье с доступным ежемесячным платежом, зачастую не превышающим аренду, которую семья платила до этого.
А сегодня на покупательский спрос влияет не сколько стоимость недвижимости, сколько комфортность ежемесячного платежа. Потребители выбирают квартиру так, чтобы это минимально сказалось на семейном бюджете, чтобы продолжать жить спокойно, но при этом иметь собственное жилье.
Жители региона также проявили интерес к IT-ипотеке: по объему выданных кредитов для специалистов в сфере информационных технологий Кубань занимает шестое место среди российских регионов.
— Как изменится число получателей льготной ипотеки?
— Мы считаем, что в будущем число получателей жилищной льготной ипотеки только увеличится. Тем более, что мы уже отчетливо видим тренд, который будет присутствовать в программах льготной ипотеки. Можно сказать, что это более адресная ипотека на каждую категорию граждан. Мы видим, что такая тенденция есть, что подобные законодательные инициативы уже обсуждаются. Соответственно, если льготная государственная ипотека будет более адресной, более целевой, количество получателей льготной ипотеки у нас увеличится.
Количество увеличится вследствие того, что ипотека охватит новые категории граждан, которые до этого не попадали под условия льготной ипотеки. Возможно, для каких-то конкретных категорий граждан ставка условно той же модифицированной «Семейной ипотеки» или готовящийся ипотеки для учителей будет намного привлекательнее, чем ставка по «Господдержке 2020». Потому что, например, учителя или молодые специалисты могут не попадать под категорию «Семейной ипотеке» и потому откладывать решение о покупке квартиры. Но если появится программа для молодежи или учителей по ставке 5,7%, то, конечно, ее будут охотнее брать.
Та же самая история с многодетными семьями. Особенно если мы увидим на самом деле утвержденную законодательную инициативу, где, например, для семей с тремя и более детьми ставка будет существенно ниже. Мы думаем, что это тоже подхлестнет спрос. Вероятно, что здесь также увеличится спрос на просторные двухкомнатные квартиры, а также на трехкомнатные квартиры.
— Что вы можете сказать по поводу рыночной ипотеки, кто сейчас пользуется данными программами и как будет меняться спрос?
— Когда мы говорим про рыночные ипотеки, не субсидированные государством, у нас здесь есть несколько сегментов. Первый сегмент — это покупка апартаментов и коммерческой недвижимости. Она не субсидируется государством. Есть просто покупка квартиры в новостройке, которая не субсидируется государством, но, как правило, люди в меньшей степени ей пользуются, потому что они стараются приобрести квартиру по ипотечной программе «Господдержка 2020» и уложиться в лимит 6 млн рублей.
Следующий сегмент — это покупка вторичной недвижимости. Здесь мы ожидаем, что по сравнению с прошлым годом процент покупателей, которые пользуются приобретением жилой недвижимости в ипотеку по рыночной ставке, не только не снизится, а еще больше увеличится. Потому что на сегодняшний день достаточно большое количество по итогам и прошлого, и позапрошлого года было куплено жилья на первичном рынке, в том числе в инвестиционных целях. Соответственно, данные квартиры сейчас выставляются на продажу.
Также мы видим, что миграционный поток в Краснодар и Краснодарский край восстанавливается. Соответственно, новые жители региона также будут заинтересованы в покупке вторичной недвижимости и, соответственно, в использовании ипотеки на вторичное жилье, которая не субсидируется государством.
— Увеличится ли средняя стоимость жилья в крае?
— Несмотря на то, что псевдоэксперты уже не первый год обещают коллапс цен на недвижимость, средняя стоимость недвижимости в Краснодарском крае увеличится. Она увеличится прежде всего и за счет того, что у нас растет цена в курортных городах.
Если говорить о Краснодаре, то средняя цена на недвижимость на первичном рынке за три года выросла существенно. С 53 тыс. рублей за квадратный метр в начале 2020 года до 129 тыс. рублей за квадратный метр в последние месяцы текущего года. Это рост более чем в два раза. Если говорить о прогнозе на будущее, то в Краснодаре мы видим некоторое замедление темпов роста цены первичной недвижимости. Но это будет связано прежде всего с тем, что на сегодняшний день у нас будут стартовать продажи новых объектов от застройщиков, а в начале цена всегда ниже.
Также тут нужно учесть следующее. Все объекты, продажи которых стартовали сегодня или стартуют в ближайшее время, находятся на территории краснодарской агломерации. То есть мы говорим о том, что это у нас жилые комплексы, которые строятся в поселке Южном, в станице Елизаветинской, либо где-то еще на территории, удаленной от центра. Это также поселки Знаменский и Новознаменский. У нас там исторически цена квадратного метра была дешевле, нежели в районах, приближенных к центру.
За счет этого мы ожидаем, что среднестатистическое значение по цене недвижимости на первичном рынке должно остаться на уровне прошлого года.
— Сколько было выдано льготной ипотеки и как менялся кредитный портфель Краснодарского края в 2022-2023 гг.?
— Кредитный портфель по ипотеке в Краснодарском крае превысил 566 миллиардов рублей к 1 июня 2023 года, что в два раза превышает результат прошлого года. Согласно данным от Дом.РФ, за период с января по май 2023 года в Краснодарском крае было выдано почти в три раза больше ипотечных кредитов с государственной поддержкой, чем за аналогичный период предыдущего года.
Следует отметить, что в 2022 году Краснодарский край поднялся на второе место по объему возводимого жилья в стране (9,1 млн кв. м), впервые обогнав Московскую область и Санкт-Петербург.
Если рассматривать весь Южный федеральный округ, то статистика также впечатляюща. По данным от Дом.РФ, более 180 тысяч семей воспользовались льготной ипотекой в ЮФО за весь период действия программы.
— Какие ипотечные программы сейчас наиболее востребованы, куда направлен спрос покупателей?
— Семейная и льготная ипотеки продолжают оставаться наиболее популярными программами. Краснодарский край занимает третье место в России по объему выданных ипотечных кредитов такого типа. И это неудивительно, ведь данные программы модернизируются под запрос покупателя и позволяют покупать жилье с доступным ежемесячным платежом, зачастую не превышающим аренду, которую семья платила до этого.
А сегодня на покупательский спрос влияет не сколько стоимость недвижимости, сколько комфортность ежемесячного платежа. Потребители выбирают квартиру так, чтобы это минимально сказалось на семейном бюджете, чтобы продолжать жить спокойно, но при этом иметь собственное жилье.
Жители региона также проявили интерес к IT-ипотеке: по объему выданных кредитов для специалистов в сфере информационных технологий Кубань занимает шестое место среди российских регионов.
— Как изменится число получателей льготной ипотеки?
— Мы считаем, что в будущем число получателей жилищной льготной ипотеки только увеличится. Тем более, что мы уже отчетливо видим тренд, который будет присутствовать в программах льготной ипотеки. Можно сказать, что это более адресная ипотека на каждую категорию граждан. Мы видим, что такая тенденция есть, что подобные законодательные инициативы уже обсуждаются. Соответственно, если льготная государственная ипотека будет более адресной, более целевой, количество получателей льготной ипотеки у нас увеличится.
Количество увеличится вследствие того, что ипотека охватит новые категории граждан, которые до этого не попадали под условия льготной ипотеки. Возможно, для каких-то конкретных категорий граждан ставка условно той же модифицированной «Семейной ипотеки» или готовящийся ипотеки для учителей будет намного привлекательнее, чем ставка по «Господдержке 2020». Потому что, например, учителя или молодые специалисты могут не попадать под категорию «Семейной ипотеке» и потому откладывать решение о покупке квартиры. Но если появится программа для молодежи или учителей по ставке 5,7%, то, конечно, ее будут охотнее брать.
Та же самая история с многодетными семьями. Особенно если мы увидим на самом деле утвержденную законодательную инициативу, где, например, для семей с тремя и более детьми ставка будет существенно ниже. Мы думаем, что это тоже подхлестнет спрос. Вероятно, что здесь также увеличится спрос на просторные двухкомнатные квартиры, а также на трехкомнатные квартиры.
— Что вы можете сказать по поводу рыночной ипотеки, кто сейчас пользуется данными программами и как будет меняться спрос?
— Когда мы говорим про рыночные ипотеки, не субсидированные государством, у нас здесь есть несколько сегментов. Первый сегмент — это покупка апартаментов и коммерческой недвижимости. Она не субсидируется государством. Есть просто покупка квартиры в новостройке, которая не субсидируется государством, но, как правило, люди в меньшей степени ей пользуются, потому что они стараются приобрести квартиру по ипотечной программе «Господдержка 2020» и уложиться в лимит 6 млн рублей.
Следующий сегмент — это покупка вторичной недвижимости. Здесь мы ожидаем, что по сравнению с прошлым годом процент покупателей, которые пользуются приобретением жилой недвижимости в ипотеку по рыночной ставке, не только не снизится, а еще больше увеличится. Потому что на сегодняшний день достаточно большое количество по итогам и прошлого, и позапрошлого года было куплено жилья на первичном рынке, в том числе в инвестиционных целях. Соответственно, данные квартиры сейчас выставляются на продажу.
Также мы видим, что миграционный поток в Краснодар и Краснодарский край восстанавливается. Соответственно, новые жители региона также будут заинтересованы в покупке вторичной недвижимости и, соответственно, в использовании ипотеки на вторичное жилье, которая не субсидируется государством.
— Увеличится ли средняя стоимость жилья в крае?
— Несмотря на то, что псевдоэксперты уже не первый год обещают коллапс цен на недвижимость, средняя стоимость недвижимости в Краснодарском крае увеличится. Она увеличится прежде всего и за счет того, что у нас растет цена в курортных городах.
Если говорить о Краснодаре, то средняя цена на недвижимость на первичном рынке за три года выросла существенно. С 53 тыс. рублей за квадратный метр в начале 2020 года до 129 тыс. рублей за квадратный метр в последние месяцы текущего года. Это рост более чем в два раза. Если говорить о прогнозе на будущее, то в Краснодаре мы видим некоторое замедление темпов роста цены первичной недвижимости. Но это будет связано прежде всего с тем, что на сегодняшний день у нас будут стартовать продажи новых объектов от застройщиков, а в начале цена всегда ниже.
Также тут нужно учесть следующее. Все объекты, продажи которых стартовали сегодня или стартуют в ближайшее время, находятся на территории краснодарской агломерации. То есть мы говорим о том, что это у нас жилые комплексы, которые строятся в поселке Южном, в станице Елизаветинской, либо где-то еще на территории, удаленной от центра. Это также поселки Знаменский и Новознаменский. У нас там исторически цена квадратного метра была дешевле, нежели в районах, приближенных к центру.
За счет этого мы ожидаем, что среднестатистическое значение по цене недвижимости на первичном рынке должно остаться на уровне прошлого года.