Прошел месяц с того момента, как отменили льготную ипотеку под 8%, а также продлили семейную с изменением условий по ней. Это уже значительно отразилось на рынке. Давайте разбираться, что произошло и как в такой ситуации лучше действовать тем, кто планирует построить семейный капитал на недвижимости.
Что мы видим сейчас: 5 экспертных наблюдений
1. Значительное охлаждение рынка: снижение спроса и сокращение числа сделок
РБК посчитали, что за первый месяц после завершения программы льготной ипотеки выдача кредитов на новостройки упала в три раза, а на строительство частных домов — более чем в шесть раз. Это указывает на то, что льготная ипотека была одним из ключевых драйверов рынка, и ее отмена создала условия для существенного сокращения активности в сегменте новостроек.
Кто может использовать сельскую ипотеку или семейную ипотеку (а значит, строить с применением счетов эскроу, механизм которого по-прежнему слаб на рынке ИЖС), продолжают брать кредиты, остальные — старались успеть до отмены программы.
Это вызвало «эффект сжатия» — резкое сокращение спроса после того, как льготные условия были исчерпаны. Отсутствие таких выгодных условий кредитования в дальнейшем может продолжать негативно сказываться на объеме сделок.
2. Юг России пока держится
Южные регионы пока удерживают позиции по спросу на жилье. Это объясняется, в том числе, сезонными факторами и высокой привлекательностью региона для проживания. Курортная недвижимость будет востребована в любом случае, потому что сегодня это самый надежный способ создать, сохранить и приумножить свой семейный капитал в будущем. Но общая тенденция к спаду очевидна: количество сделок заметно уменьшилось, что уже стало ощутимым для рынка.
3. А столичные девелоперы тестируют новые меры
Московские девелоперы активно адаптируются к новой рыночной реальности. Предложение скидок до 25% на первичное жилье является одной из первых попыток стимулировать спрос в условиях его падения. Эта стратегия свидетельствует о том, что девелоперы осознают необходимость гибкого подхода в условиях снижения доступности ипотеки.
Однако, такие меры могут иметь временный эффект и не решить проблему коренного падения спроса. В долгосрочной перспективе потребуется разработка новых финансовых инструментов, которые могли бы компенсировать снижение спроса, вызванное отменой государственной поддержки, о чем уже сейчас говорят в правительстве.
4. Пока ввод не падает, но больше за счет ИЖС
Интересно отметить, что на объемы ввода жилья в эксплуатацию изменения льготных программ пока не оказали значительного влияния. В сегменте ИЖС ввод жилья продолжает расти, что демонстрирует устойчивый интерес к частному домостроению, несмотря на текущие сложности. По данным Росстата, за первые семь месяцев 2024 года на ИЖС пришлось 70,2% всего введенного в эксплуатацию жилья, а объемы строительства частных домов увеличились на 23,4%.
На рынке новостроек же мы ожидаем падения ввода жилья, хоть это и будет не быстрый, а постепенный процесс. Девелоперы, работающие в этом сегменте, могут столкнуться с проблемой снижения продаж и, как следствие, необходимости корректировки своих планов по вводу новых объектов. Это может привести к замедлению темпов строительства и увеличению числа замороженных проектов.
5. Основной покупатель недвижимости на рынке сегодня — семья, попадающая под условия льготной ипотеки
Отмена льготной ипотеки и изменение условий семейной ипотеки привели к тому, что основной покупатель на рынке недвижимости сегодня — это семьи, которые все еще могут воспользоваться льготными программами. Эти программы стали одним из последних доступных инструментов поддержки спроса на новостройки.
В условиях сокращения доступа к ипотечному кредитованию, девелоперам и банкам предстоит искать новые способы стимулирования спрос, поскольку ключевая ставка не позволяет обычному россиянину спокойно взять кредит без льгот. Переплата по кредиту получается огромной.
Однако и по семейной ипотеке осенью нас ждут изменения. Поэтому наш совет для тех, кто подходит под условия этой программы и планирует купить жилье — не откладывать покупку надолго, а делать выбор уже сегодня.
Какой итог?
Отмена льготной ипотеки и изменение условий семейной ипотеки стали серьезным вызовом для российского рынка недвижимости. Охлаждение рынка, снижение спроса и активности, а также необходимость поиска новых стимулов — это лишь часть проблем, с которыми сталкиваются игроки рынка. В ближайшие месяцы станет ясно, смогут ли девелоперы и банки адаптироваться к новым условиям или же рынок ждет более серьезная корректировка.