Что происходит с ценами на вторичное жилье и стоит ли инвестировать?
Во втором квартале 2024 года на вторичном рынке жилья России наблюдались изменения в ценах, спросе и предложении. Давайте разбираться вместе.
Изменения в ценах на вторичное жилье
Цены на вторичное жилье в крупных городах России во втором квартале 2024 года показали небольшие изменения. В некоторых регионах отмечается тенденция к снижению стоимости квартир. Этот тренд связан с сезонным спадом активности, экономической неопределенностью и слабым спросом, вызванным высокими ипотечными ставками, которые достигают 19–20% годовых.
Аналитики платформ продажи недвижимости отмечают, что стоимость предложения практически не менялась. В 16 городах-миллионниках, а также в Московской и Ленинградской областях цены выросли лишь на 0,5% за три месяца. Лидирует Ростов-на-Дону, где цены на вторичку выросли на 3,5%, в топе также Краснодар с ростом в +1,1%. Многие продавцы, однако, заняли выжидательную позицию, предпочитая не снижать цены и выводить квартиры на рынок долгосрочной аренды, где цены начали расти довольно активно.
Спрос на вторичное жилье
Спрос на вторичное жилье в апреле — июне 2024 года значительно снизился. Аналитики фиксируют снижение спроса на 32,2% по всей России, а в миллионниках — на 34,7%. Это связано с ростом ключевой ставки Банка России и удорожанием ипотечных кредитов. Часть спроса переместилась в сегмент новостроек, особенно перед сворачиванием программы льготной ипотеки.
Сезонные факторы также сыграли свою роль: в летний период многие продавцы приостанавливают реализацию недвижимости, а покупатели откладывают сделки на более удобное время.
Предложение на вторичном рынке
Во втором квартале 2024 года объем предложения на вторичном рынке продолжил восстанавливаться. В миллионниках выбор для покупателей вырос на 4%, достигнув 211 тысяч объявлений. За календарный год этот показатель увеличился на 22%. Рост предложения обусловлен тем, что на фоне общего снижения спроса квартиры стали медленнее вымываться из экспозиции.
Стоит ли инвестировать во вторичное жилье?
Инвестирование во вторичное жилье может быть привлекательным в определенных условиях:
Цены на вторичное жилье на 30–40% ниже, чем на новостройки, что может стать значительным преимуществом для создания капитала.
Вторичное жилье уже готово к заселению, что позволяет быстро начать получать доход от аренды. Не требуется ждать завершения строительства.
Инфраструктура: Вторичное жилье обычно расположено в районах с развитой инфраструктурой, что делает его более привлекательным для арендаторов.
Однако высокая ставка по ипотеке делает покупку в кредит менее привлекательной. Поэтому наиболее выгодным вариантом является покупка за наличные средства.
Также есть и другие моменты, которые стоит учитывать:
Необходимость ремонта: Часто вторичное жилье требует ремонта или модернизации, что ведет к дополнительным затратам.
Старые коммуникации: В старых домах могут быть изношены коммуникации, что увеличивает риски аварий и необходимости в капитальном ремонте.
Ограниченный выбор: В отличие от новостроек, выбор вторичного жилья ограничен наличием на рынке. Найти идеальный вариант может быть сложнее.
Моральное устаревание: Дизайн и планировка старого жилья могут не соответствовать современным требованиям и предпочтениям арендаторов.
Чтобы избежать этих рисков, нужно тщательно проверять объект, локацию, документацию и принимать взвешенное решение. Также необходимо учитывать, соответствует ли эта покупка вашей стратегии и цели. Давайте рассмотрим основные возможные цели и стратегии.
Стратегии инвестирования во вторичное жилье
Аренда: Одна из самых популярных стратегий — покупка жилья для сдачи в аренду. Это обеспечивает стабильный пассивный доход. Важно учитывать местоположение объекта и его состояние, чтобы привлечь арендаторов.
Перепродажа (флиппинг): Покупка жилья с последующим ремонтом и продажей по более высокой цене. Эта стратегия требует значительных вложений в ремонт и времени на продажу, но может приносить высокий доход.
Долгосрочное инвестирование: Покупка жилья для удержания его на длительный срок с целью последующего увеличения стоимости недвижимости. Это требует меньшего активного участия и подходит для тех, кто ищет долгосрочные инвестиции.
Покупка для личного использования с последующей сдачей в аренду: Некоторые инвесторы покупают вторичное жилье для личного проживания с последующей сдачей его в аренду после переезда в новое жилье.
Цели инвестирования во вторичное жилье
Сохранение и увеличение капитала: Недвижимость является одним из наиболее надежных активов для сохранения капитала в условиях экономической нестабильности. Кроме того, со временем стоимость недвижимости, как правило, растет, что позволяет увеличить капитал инвестора.
Пассивный доход: Получение регулярного дохода от аренды жилья позволяет инвесторам получать пассивный доход.
Диверсификация: Инвестиции в недвижимость позволяют диверсифицировать портфель активов, снижая общий уровень риска.
Прогнозы аналитиков указывают на возможное стагнирование цен на вторичное жилье в ближайшие месяцы, но если рассматривать перспективу на несколько лет — это определенно рост. Кардинальные изменения возможны только при значительном снижении ключевой ставки Центробанка, что в ближайшей перспективе маловероятно.
В целом, вторичный рынок жилья в России демонстрирует стабильность с незначительными колебаниями цен, что делает его менее подверженным рискам, но и менее привлекательным для краткосрочных инвестиций. Здесь мы видим только инвестирование для создания семейного капитала при условии покупки за наличку.